L’expérience européenne

 

Dans mon livre Voyages dans l’Europe des villes durables (épuisé, aux éditions du CERTU) j’ai pointé les villes qui ont été le théâtre d’initiatives durables exceptionnelles. A Berlin, c’est au Prenzlauerberg qu’une réhabilitation à la fois environnementale et participative a fait, en une vingtaine d’années, de ce quartier sinistré le quartier le plus branché de Berlin. A Munich l’association Urbanes-Wohnen, depuis plus de quarante ans, n’a pas cessé de surprendre par la pertinence et le succès populaire de ses combats en faveur d’une ville durable où il fait bon vivre pour la population la plus modeste. Sa campagne en faveur du verdissement des cœurs d’îlots, dans les années soixante-dix quatre vingt, a eu un succès retentissant dans toute l’Allemagne. Depuis une vingtaine d’années Urbanes-Wohnen met en place des projets participatifs dans d’importants programmes de réhabilitation et des projets urbains.

J’ai choisi de conclure ce livre sur une note optimiste en racontant les bienfaits de l’approche participative appliquée à l’ensemble d’une ville qui est en passe de devenir, après Fribourg, la seconde Mecque européenne du développement durable.

Les professionnels intéressés par le développement durable ont entrepris, dans la première décennie du nouveau millénaire deux pèlerinages : celui de Bedzed, au Sud de Londres, une remarquable opération d’écoconstruction qui n’a cependant ni la taille ni l’implantation d’un écoquartier (absence d’équipements et de connexion avec la ville voisine) comme le pensent certains de ses visiteurs ; Et celui du quartier Vauban à Fribourg que l’on doit au militantisme des verts. Depuis la parution du livre de Bruno Parasote, en Février 2011, la ville de Tübingen est en train de devenir une destination attractive pour les voyages d’étude.

Ma première visite de la ville de Tübingen date de 1995.Je la dois à Michel Aguilar, un architecte français qui s’est installé à Tübingen, une fois ses études terminées dans l’atelier de Frei Otto à Stuttgart. Après avoir travaillé avec Joachim Eble à la construction du Shafbrühl , à Tübingen (la première réalisation d’écoconstruction en Allemagne) , Michel Aguilar a conçu et réalisé plusieurs projets exemplaires dans les quartiers Sud de Tübingen, notamment deux reconversion de bâtiments militaires et une création d’école maternelle. Dans le cadre de la formation permanente de l’ENSA de Paris La Villette, je suis retourné à Tübingen, une année sur deux, depuis 1995, douze années durant, éprouvant toujours le même plaisir à déambuler dans les rues de cette extraordinaire ville et de la contempler depuis la terrasse du Neckar-Muller. J’ai donc eu la chance d’y observer l’essor de l’approche participative dans la construction de plusieurs quartiers ; Quelle n’était pas ma joie de voir qu’à Tübingen, la flamme de l’habitat participatif qui connaissait, en France, une longue éclipse (1985- 2005), pouvait embraser l’art urbain et lui donner un sens tout autre que purement formaliste.

La première partie du texte qui conclut ce tome N°2 a été écrite en 1990 ; La deuxième partie en 2007. Je recommande aux élus et aux aménageurs des écoquartiers français de lire cet épilogue avant de prendre l’avion pour Tübingen via Stuttgart. Nous nous déclarons européens mais qui d’entre nous s’intéresse suffisamment à la ville européenne pour venir s’y ressourcer ?

Les banquiers si prompts à spéculer avec l’argent du contribuable et si précautionneux à lui faire crédit, devraient s’offrir un petit voyage d’étude auprès de leurs collègues de la région de Tübingen, pour admettre et comprendre pourquoi un groupe de futurs co-propriétaires, notamment en Allemagne du Sud, est statistiquement plus sûr qu’un promoteur immobilier qui a coutume d’entreprendre trois opérations pour n’en réaliser qu’une et à qui il arrive de faire faillite.

L’histoire des écoquartiers ne se joue pas dans la simple application de l’urbanisme réglementaire. D’abord parce que le concept est né bien avant la réglementation ; Ensuite parce qu’elle s’inscrit dans l’histoire des villes qui militent en faveur du développement durable. C’est le cas de Tübingen, une des trois villes universitaires les plus anciennes d’Allemagne ( Heidelberg ,Freiburg on Brieslau, Tübingen), une ville qui après s’être fourvoyée lors de la deuxième guerre mondiale, s’est transformée en terre d’expérimentation dans une perspective du développement durable, depuis la construction du quartier du Schafbrühl en 1985-86, jusqu’à la construction du quartier de Mülhenviertel, en 2008-10, en passant par la réhabilitation des casernes dite du quartier français , en 1995 -98. En 2002 la ville de Tübingen a reçu le prix européen de l’urbanisme régional.

Tübingen, une ville d’histoire vivante

Tübingen est avec Heidelberg et Fribourg, l’une des trois plus anciennes villes universitaires d’Allemagne. L’université catholique y a ouvert ses portes en 1477 ; le collège de théologie luthérienne a ouvert les siennes en 1536. Sur une population totale de 81 000 habitants la ville compte 26 000 étudiants. Tübingen se situe à 50 km au sud de Stuttgart, dans une campagne vallonnée, sur une ligne de collines qui surplombe la rivière du Neckar et donnent vue sur le Jura Souabe au Sud-est de la ville. Les maisons à colombage et les ruelles médiévales du centre historique ont été restaurées, notamment grâce à une politique de réhabilitation douce menée à l’initiative de l’urbaniste Andreas Feldkeller. La qualité du site et la richesse patrimoniale de la ville ont incité ses habitants au respect de l’environnement. Des cohortes de cyclistes et de piétons animent les ruelles médiévales. Deux des trois plus anciennes institutions universitaires d’Allemagne, l’université catholique et l’université protestante, s’y côtoient dans des bâtiments massifs où ont enseigné des hôtes aussi illustres que J. Kepler, Gmf Hegel, H. Hesse. Le poète F. Hôlderlin a vécu la dernière partie de sa vie dans l’une des superbes maisons qui borde la rivière du Neckar. En parcourant les ruelles pavées du centre ancien le visiteur côtoie le passé et l’avenir : au rez de chaussée des façades médiévales , des ordinateurs dernier-cri, un mobilier de design ou des équipements high-tech attirent l’attention des visiteurs. Des groupes d’étudiants discutent à la terrasse des cafés ou sur les marches en pierre incrustées dans la pente de la ville. Autour du centre ville, des villas modernes se fondent dans les arbres.

La réhabilitation urbaine comme projet social

Andréas Feldkeller nommé urbaniste à Tübingen en 1972 s’est très rapidement opposé au projet de rénovation que proposait un urbaniste autrichien réputé, le Pr Albers, à la municipalité soucieuse de parer à la dégradation du centre ville vétuste et embouteillé par les automobiles. Pour « moderniser » le centre ancien, ce professeur de l’université de Graz jugeait inévitable de démolir les îlots les plus dégradés et de les remplacer par quelques tours de huit étages dispersées dans le paysage urbain ( le complexe de San Gimignano très fréquent chez les architectes ). Il envisageait d’élargir les ruelles se trouvant le long d’un parcours diagonal traversant le centre ancien, simplement pour faire passer les bus. Les universitaires et les étudiants qui pour la plupart habitent en centre ville où ils bénéficient de loyers raisonnables, ont fait prévaloir leur opposition au projet de démolition. Un professeur de géographie urbaine , Martine Furstemberg, a élaboré un plan social de réhabilitation au moment où l’Etat Fédéral lançait un plan cadre destiné à subventionner une nouvelle politique de la ville fondée sur le principe du maintien des locataires dans les logements à réhabiliter. A. Feldkeller a profité de ce plan social et du soutien fédéral pour stopper le cours de la rénovation-démolition et commencer à répertorier, avec M. Furstemberg, les bâtiments à réhabiliter ainsi que leurs habitants. Tous deux ont diagnostiqué, au cas par cas, l’ampleur des travaux à mener, les moyens et les doléances des citadins directement concernés.

Un ensemble de règles du jeu ont été formulées puis soumises à la signature des autorités municipales. Les travaux de rénovation ne seraient subventionnés qu’à la condition que les activités et les locataires soient maintenus dans l’immeuble. Le corps des architectes chargés de l’entretien des monuments historiques en Allemagne a soutenu la politique d’A.Feldkeller et de la Municipalité. Le soin avec lequel les anciennes bâtisses médiévales ont toutes été restaurées suscite, aujourd’hui, l’admiration des visiteurs. En 1980, le parking qui occupait la place de l’hôtel de ville a été supprimé, rendant celle-ci aux piétons et au marché forain qu’elle accueille trois fois par semaine. Seules les voitures des résidents du centre ont l’autorisation de circuler dans l’ancienne cité .Dans la vie courante, leurs propriétaires ont plus vite fait de prendre le vélo que de sortir l’auto du garage. A. Feldkeller n’a qu’un seul regret : il est arrivé que la ville subventionne généreusement la rénovation de magasins que la « société Mère » a trop vite décidé de fermer et de vendre , une fois la subvention versée, empochant ainsi au passage le bénéfice de la réhabilitation . En 1978, la ville de Tübingen recevait de l’état Fédéral, la médaille d’argent de l’urbanisme et de la sauvegarde du patrimoine pour la qualité de la restauration de son centre ville et de sa zone piétonnière.

Le quartier « français » devient le quartier Sud de Tübingen

Les casernes Hindenburg (13,3 hectares) et Loretto ( 5,92 hectares), implantées en périphérie sud de la ville de Tübingen ont été occupées par l’armée française jusqu’en 1989. Leur départ a libéré une friche d’environ 65 hectares. La ville a décidé d’y réaliser de nouveaux quartiers et de restructurer à cette occasion l’ensemble du secteur sud de son territoire. Là encore sur la recommandation d’Andréas Feldkeller, plutôt que de faire table rase des casernes désertées, la ville a réhabilité une bonne moitié des bâtiments existants et a construit, sur les grands espaces libres servant de terrain de manœuvre aux militaires, un ensemble de nouveaux îlots urbains de haute qualité urbaine et environnementale. Les casernes Hindenburg à l’est et Loretto à l’ouest, qui composent à elles seules 60% de la partie Sud de la ville, ont été achetées par la municipalité à l’Etat Fédéral. Par la densification de son secteur sud, Tübingen a voulu offrir des possibilités d’habiter en ville à ceux qui travaillent à Tübingen. Le coût relativement faible d’acquisition du terrain militaire a permis de construire des programmes en accession à des prix raisonnables pour des familles qui auparavant devaient se contenter d’être locataires dans la banlieue de Stuttgart, à une soixantaine de kilomètres de Tübingen .

Le concours d’urbanisme

Après avoir réussi la réhabilitation du centre ancien, la municipalité de Tübingen s’est attaqué à celle des casernes laissées à l’abandon. Les casernes Hindenberg et Loretto constituaient le cœur du quartier sud de la ville .Leur reconversion en quartier urbain était l’occasion de restructurer l’ensemble des faubourgs situés au sud de la ville. En 1991 la ville a obtenu l’accord de l’état pour racheter le terrain des casernes et assurer la maîtrise d’œuvre urbaine de l’ensemble du quartier dont elle a maîtrisé la programmation. Elle a construit elle-même certains équipements tels qu’un jardin d’enfants ou un groupe scolaire. En 1991 la ville lance un concours d’idée pour la restructuration des casernes qui occupent un territoire d’une soixantaine d’hectares. Le programme du concours énonce un certain nombre de principes :

– Afin d’éviter le ghetto résidentiel, des locaux d’activité seront associés aux logements dans une proportion d’un peu moins d’un tiers. Pour 7500 habitants attendus en 2011, il est envisagé de créer 2000 emplois.

– La ville souhaite densifier le faubourg. Alors que le centre ancien ( la ville haute) a une densité de 127 habitants et de 103 emplois à l’hectare, la ville sud stagnait à 77 habitants et 42 emplois à l’hectare. La densification de la caserne Loretto a été fixée à 150 habitants et 37,7 emplois par hectare ; celle de la caserne Hindenburg est fixée à 180 habitants et 84 emplois à l’hectare. La population et le nombre des emplois sont donc appelés à doubler.

– La circulation automobile ne sera pas totalement rejetée à l’extérieur du quartier, mais elle y sera réduite à la desserte des activités et des équipements. Pour les programmes résidentiels les parkings seront placés en périphérie, à une distance moyenne de 120 mètres des logements .Les garages en sous-sol d’immeuble sont, sauf exception, interdits.

– Les espaces extérieurs, qu’il s’agisse des intérieurs d’îlot ou des espaces publics, seront libérés de l’automobile de façon à être plus agréables à vivre, mais aussi de façon à éviter l’imperméabilisation des sols par une emprise excessive des voiries.

Les jeunes urbanistes lauréats du concours avaient, intelligemment tiré le meilleur parti de la trame pré-existante des casernements mais en prévoyant de démolir toues les bâtiments militaires. A.Feldkeller qui s’était battu durant la précédente décennie pour préserver le centre ancien de Tübingen, ne pouvait accepter une telle table rase. A ses yeux la prise en compte du tracé précédent ne suffisait pas. Il pensait que tout projet , quel qu’il soit, gagne à faire preuve d’une capacité à intégrer le passé. Pour cela il souhaitait que les habitants de l’ancien faubourg retrouvent dans le nouveau quartier des points de repères qui leur soient familiers. La municipalité a fini par imposer que tout ancien bâtiment soit réhabilité dès que cela était techniquement et économiquement possible. Elle a considéré, à l’instar de son urbaniste, que le maintien d’anciens bâtiments pouvait faciliter l’intégration des populations nouvelles et anciennes.

L’appel aux futurs habitants

En Allemagne comme en France, les promoteurs privés avaient tendance au début des années quatre vingt dix à ne construire que de petits appartements d’une ou deux pièces. Dans ce contexte la population de Tübingen ne trouvait pas ce qu’elle attendait .Andréas Feldkeller et son adjoint, W. Hartmann, ont donc eu l’idée de faire directement appel à des groupes de futurs habitants .Dès 1994, quelque premiers candidats à l’installation sont retenus par la ville qui les engagent à concrétiser rapidement leur projet. Une résidence accueillant 500 étudiants occupera d’anciens bâtiments militaires. D’autres bâtiments sont investis par des entreprises artisanales, des ateliers d’artiste et des professions libérales. Dix huit familles aux revenus modestes se sont regroupées en coopérative pour entreprendre une réhabilitation de type autogérée. Ces habitants auto-constructeurs ont pris en charge les travaux de cloisonnement et de finition pour diminuer le coût de l’opération. Mais en dépit de ces premières initiatives, deux ans passèrent sans qu’aucune urbanisation ne se concrétise. La municipalité avait pourtant ouvert, dès 1995, une permanence sur le site de Loretto, permettant ainsi aux habitants intéressés de trouver une information générale sur les futurs quartiers et sur les conditions juridico-financières de leur éventuelle installation. C’est aussi en partie grâce à cette permanence que les habitants pouvaient se rencontrer en vue d’élaborer un projet d’habitat entre futurs voisins et avec l’architecte de leur choix. Les candidats au logement venaient régulièrement s’y informer des disponibilités offertes dans les groupements en cours de formation. L’association du Wohnbund et l’Université ont été, elles aussi, appelées par la municipalité pour renforcer l’action de communication autour du projet. Pourtant en 1996 la quasi totalité des parcelles à bâtir manquaient encore cruellement de candidats. Inquiète la ville se rapproche des investisseurs locaux. Lorsqu’en novembre 1998 en compagnie de Heinrich Thielmann, architecte franco-allemand originaire de Tübingen, je rencontre Andréas Feldkeller, nous sommes d’autant plus stupéfaits d’arriver dans un chantier vrombissant d’où surgissent les premiers immeubles habités sur cinq niveaux. De retour à la fin de cette même année , je traversais des coeurs d’îlot animés d’une vie de voisinage manifeste et je parcourais les principaux espaces publics déjà aménagés, plantés, équipés, fréquentés par leurs riverains, bordés de boutiques et d’ateliers en pleine activité. L’urbanité s’était installée. Que s’est-il donc passé de 1996 à 1998 pour que, dans les deux quartiers d’Hindenburg et de Loretto, la réalisation de la ville Sud connaisse un succès et une accélération tels que la réservation des emplacements affiche complet et que la construction des immeubles soient déjà si avancée?

La place de l’automobile

Certes, depuis 1994, la ville et son équipe d’urbanistes installée sur le site multipliaient dans la presse locale les appels à projet, mais l’information mal comprise donnait lieu à des rumeurs dissuasives concernant notamment l’interdiction faite aux automobiles de stationner dans les nouveaux quartiers. De son côté la ville tâtonnait pour trouver une solution viable et claire en matière de moyens de transports. Son intention n’était pas d’interdire la présence de l’automobile mais de favoriser l’usage des autres moyens de déplacements tels que le bus, le vélo et la marche . En interdisant la construction de tout parking voiture en sous sol d’immeuble, la ville souhaitait favoriser l’implantation périphérique de parkings en périphérie des quartiers. Elle préconisait des parkings silos où les voitures seraient stockées sur plusieurs niveaux et desservies par un système de levage automatique sur plateaux. Il s’agit d’un système mécanique permettant de placer trois plateaux de stationnement sur une hauteur de 5 mètres ou deux plateaux de stationnement sur 3,5 mètres de hauteur . Pour débloquer les premières opérations, la ville a consenti quelques dérogations, acceptant la présence de parkings au sous sol de deux ou trois immeuble d’habitation. Elle a même envisagé d’assurer elle-même la maîtrise d’ouvrage des parkings disposés en périphérie du quartier mais elle s’est heurtée à des difficultés de financement.

L’équipe Feldkeller-Hartmann a suggéré à la municipalité de ne construire que les places demandées et achetées par les habitants propriétaires d’une ou de plusieurs automobiles. La loi fédérale exige la construction d’une place de parking par logement, chaque Land restant libre d’exiger plus. La ville hésitait à intégrer la construction des parkings aux travaux et aux investissements d’infrastructure. Elle refusait d’exempter les habitants ne possédant pas d’automobile de toute participation au coût de construction des parkings disposés en périphérie. Finalement c’est l’appel au marché privé qui a permis de surmonter une polémique dont les échos ne contribuaient pas à rassurer les éventuels acquéreurs. Une société privée a accepté de construire des parkings mécaniques sur la base réglementaire d’une place par logement, puis de vendre chaque place à la clientèle intéressée pour un prix d’environ 13 720 euros la place. La société gère les parkings et verse aux acheteurs une part des revenus qu’elle recueille en exploitant les places libérées dans la journée par leurs propriétaires .En effet une grande partie des habitants de Tübingen sud utilise sa voiture dans la journée, libérant ainsi une place susceptible d’être louée aux automobilistes qui travaillent dans le quartier pendant la journée. On peut aussi acquérir une place de parking sans chercher à en tirer bénéfice durant la journée. Le système fonctionne d’autant mieux qu’il tire parti de la mixité du quartier. Les activités devaient occuper, en principe, le tiers du volume bâti. La municipalité n’a donc pas eu à investir dans la construction des parkings ni à gérer le stationnement automobile. Les habitants sans automobile ont pu faire l’économie d’une place de parking. Dès que la population a pu bénéficier d’une information claire sur le statut de l’automobile dans le quartier, les candidatures à l’acquisition des parcelles ont affluè . Une sorte d’effet d’entraînement a eu lieu déclenchant la mise en chantier de l’ensemble des quartiers Loretto et Hindenburg . L’automobile ne pénètre dans les quartiers que pour desservir les équipements et les activités ; elle en assure l’accessibilité aux handicapés. Une association qui gère le co-voiturage bénéficie de quelques emplacements en pied d’immeuble. Pendant toute la période de construction des nouveaux quartiers Hindenburg et Loretto, les voitures stationnaient sur les terrains vagues ou dans les espaces publics non encore aménagés. Le reflux des automobiles en périphérie fût difficile… Au sud-est du quartier d’Hindenburg, un trou de dix mètres de profondeur est creusé en 2001 en vue de construire un ensemble de 166 places auquel se superpose un ensemble d’une vingtaine d’appartements. Ce trou est resté béant deux années en attendant que les financements individuels soient tous collectés et que le projet d’habitation soit étudié dans le détail. L’opération était achevée en décembre 2003. Deux autres parkings d’une centaine de places chacun sont disposés aux trois angles du site d’Hindenburg. Deux lignes de bus supplémentaires créées en l’an 2000 relient plus étroitement le centre ville à la ville-Sud.

La ville sud change d’image

Le quartier français avait la réputation d’être au centre d’un ensemble de faubourgs peu attractifs. On y trouvait une usine à gaz, une vinaigrerie, un habitat délabré et des casernes. Il a donc fallu attendre que les premières opérations de réhabilitation sortent de terre pour que l’opinion publique commence à modifier sa perception du secteur. La présence d’une forte circulation le long de la Stuttgart Strasse qui longe Loretto sur son côté Sud et Hindenburg sur son côté Nord, pesait également sur l’image de cette partie sud de Tübingen occupée en partie par des entrepôts et des friches militaires et industrielles. Une conjoncture qui n’avait pas été prise en considération ni par les urbanistes ni par la ville, a joué en faveur du projet même si elle faussait les intentions initiales. Les nouveaux quartiers devaient accueillir principalement les gens travaillant dans la ville mais incapables d’u trouver un logement. Il a fallu se rendre à l’évidence que la proximité de Stuttgart et la présence proche d’une infrastructure autoroutière performante amenaient certains habitants à s’installer dans le quartier français pour aller travailler dans la banlieue sud de Stuttgart. Le projet attirait donc autant les futurs navetteurs autant qu’il permettait aux anciens navetteurs de vivre à proximité de leur lieu de travail, à Tübingen. Dernière raison du succès tardif mais soudain des quartiers d’Hindenburg et de Loretto : La mixité affichée du projet urbain a attiré des professions libérales dont la présence a fortement contribué à valoriser l’image de la nouvelle ville-sud.

Les copropriétaires maîtres d’ouvrage

L’aspect le plus novateur des quartiers Sud porte sur le mode d’installation des futurs habitants. Certes des groupes d’habitants autogérés ont conçu et réalisé leur habitat, ici ou là, dans toute l’Europe depuis les années soixante dix, mais jamais une collectivité publique n’avait fondé la création de tout un quartier sur la responsabilisation systématique des habitants. Ceux-ci ont été massivement invités à constituer des groupes de futurs co-propriétaires en vue d’assurer la maîtrise d’ouvrage de leurs immeubles d’habitation avec le soutien logistique de la ville. On peut regretter, et l’équipe Feldkeller-Hartmann le déplore, l’absence de programmes en location et de logements sociaux, à l’exception des résidences étudiantes. L’explication est simple: les deux premiers quartiers ont été mis en place sous le gouvernement d’Helmut Kohl qui, en Allemagne, à l’instar du gouvernement de Margaret Thatcher en Angleterre, avait suspendu toute aide de l’Etat au logement social. De son côté le Land du Bade-Wurtemberg ne finançait pas le logement social. Afin de faciliter l’arrivée d’une population jeune et dépourvue de gros moyens financiers dans le quartier français, la municipalité de Tübingen a poussé les candidats au logement à s’organiser pour assurer la maîtrise d’ouvrage de leur projet et leur a vendu les terrains à un prix bien inférieur à celui du marché local. L’effet cumulé de ces deux paramètres s’est traduit par une diminution du coût de l’accession à la co-propriété de 25%, ce qui est considérable. Le prix moyen du logement, tous éléments confondus, est passé ainsi de 2285 euros/ m2 à 1825 euros/ m2. Mais l’intérêt n’est pas seulement économique. L’originalité de la méthode de travail est de construire de façon concomitante un tissu social et un tissu urbain. Andréas Feldkeller préfère parler d’humanotope plutôt que d’écotope. L’être humain a deux modes d’existence : il a une vie intime et une vie publique. La ville doit lui permettre de vivre ces deux registres: » Le citadin, même chez lui, a les yeux dans la rue ».

Des parcelles à la carte

Dans chaque îlot l’emplacement des projets portés par les futurs groupes de voisinage a fait l’objet d’une négociation approfondie avec l’équipe d’urbanistes implantée sur le site. La taille des regroupements est varie, pouvant aller de deux foyers d’une même famille à quarante foyers et commerces. En pied d’immeuble une bande de quatre mètres de terrain en profondeur est attribuée aux propriétaires riverains. Une allée piétonne de deux mètres de large traverse l’ilôt en contournant une aire de jeux pour les enfants. Les co-propiétaires pourraient fermer l’espace intérieur à l’îlot comme le font les habitants des cœurs d’îlot en centre ville. Ils ne le font pas car contrairement à la dangerosité des avenues des grandes métropoles dont le trafic est très important, la voirie proche est relativement peu fréquentée et le trafic suffisamment lent pour ne pas présenter de danger pour les enfants du voisinage. En rez de chaussée des îlots urbains on trouve un centre multi-média, une salle des ventes, un ébéniste spécialisé dans la restauration, une boulangerie, un bureau d’études , un menuisier, un peintre, un cabinet d’avocat ,un restaurant ,un salon de coiffure …Tous les rez de chaussée sont en principe attribués à des locaux d’activités.

Pour ne pas exclure les habitants moins entreprenants ou moins disponibles, la ville comptait faire aussi appel aux investisseurs traditionnels pour une proportion d’un tiers des programmes. Ce pourcentage s’est réduit au fur et à mesure que les groupes d’habitants se sont manifestés. Au moment du lancement du nouveau quartier, la municipalité avait demandé à l’architecte d’ un important promoteur qui avait acquis un îlot entier, de concevoir l’ architecture la plus diversifiée possible pour casser le traitement unitaire de l’ensemble. Le résultat n’a satisfait personne. L’architecte a fait semblant d’être plusieurs en diversifiant les façades, sans y parvenir… A la suite de cette expérience malheureuse, la ville a demandé aux autres promoteurs de fractionner leur programme en plusieurs petits ensembles confiés à des architectes locaux différents. Dans un îlot composé de plusieurs groupes de co-propriétaires, on compte une moyenne de 6 à 7 architectes différents .Cette diversification devient d’autant plus évidente que les groupes d’habitants se constituent souvent avec l’aide ou même à l’initiative d’un architecte local. La moyenne des parcelles étant de 10 appartements et le coût de construction tournant autour de 0,76 million d’euros ,les architectes travaillent en toute sérénité avec des honoraires de 10%.

La saga du Bloc 14

Au début des années 90, Andréas Stahl, jeune architecte débutant, recherchait, sans le trouver, un logement à Tübingen où il souhaitait ouvrir sa propre agence. La restructuration de la ville sud allait répondre à ses attentes. En 1995 il réunit un petit groupe de six familles dont quelques amis et une avocate. Il leur propose ses services d’architecte en vue de concevoir un projet d’habitat à Hindenburg. Le groupe s’étoffe jusqu’à réunir une trentaine de candidats au logement et une dizaine de personnes à la recherche d’un local d’activité. Le chantier s’ouvre en février 1997 et s’achève fin 1998. L’immeuble principal aligne des boutiques en rez de chaussée de sa façade nord, le long d’une avenue. On y trouve une boulangerie, un marchand et réparateur de vélos, une épicerie, un bureau d’avocat, un salon de coiffure, un café d’angle. La principale difficulté a été de trouver assez de candidats à l’acquisition des locaux d’activité. Les commerçants hésitent de plus en plus à investir dans l’achat de leur boutique. Le tenancier du café s’est retiré du projet au dernier moment ! « Comme nous avions fait des économies sur le coût de construction, un groupe de huit co-propriétaires s’est porté acquéreur du café avec l’intention de le louer à un gérant par la suite ». Ce qui fut fait au grand soulagement du groupe qui a ainsi pu signer les contrats des entreprises et réaliser le projet. L’ensemble des trois immeubles qui constituent un îlot ouvert au sud, totalise une surface habitable de 4000 m2 dont 3200 m2 de logements, le reste étant attribué aux dix locaux commerciaux intégrés au projet. La façade nord de l’immeuble principal se compose d’un rez de chaussée de 3,65 mètres sous plafond destiné aux boutiques et de deux rangées superposées de duplex, l’une étant desservie par une coursive basse, l’autre par une coursive haute. Dans le premier cas les chambres sont placées au dessus du séjour. Dans le deuxième cas le séjour est placé au dessus des chambres. Le dernier niveau ( R+4) dispose d’une terrasse tandis qu’au deuxième niveau depuis la rue, le séjour est de plain pied avec le jardin intérieur à l’îlot. A chaque niveau , le linéaire de cet immeuble aligne sept logements auxquels s’ajoute une huitième logement en retour d’angle , là où l’immeuble devient plus vertical (R+5). Sur le côté Est de l’îlot, un immeuble moins haut (R+3) regroupe deux rangées de quatre duplex superposés. En vis à vis quatre maisons de ville referment la cour intérieure sur son côté Ouest. Au sud se trouve un local commun de 60 m2. Trois autres locaux communs sont intégrés au projet : un appentis abritant les vélos, un sauna et un atelier de menuiserie. La distribution intérieure des logements ne brille ni par sa diversité ni par son originalité. Les futurs habitants se sont contentés de quelques variations à partir d’une trame commune issue de la volonté générale qui était favorable aux petits logements… dotés d’un maximum de pièces, une contradiction intéressante à analyser. Les matériaux utilisés sont la brique porosée (monomur) de 37 cm d’épaisseur pour les murs et des hourdis en brique pour les planchers. Le dernier étage est construit en ossature bois. L’isolation est en cellulose. Le dernier plancher est réalisé en bois lamellé-collé. La cour intérieure à l’îlot descend doucement vers le sud, là où se trouve le local commun. Les jardins privatifs en pied d’immeuble sont ouverts sur la cour. Les massifs arbustifs fleuris et les pergolas qui les délimitent respectent l’intimité familiale tout en favorisant une vie de voisinage libre. En pied d’immeuble, du coté cour intérieure, quelques adultes s’invitent autour d’une bière tout en veillant aux jeux des enfants aux abords d’une fontaine, d’un toboggan et d’un bac à sable. L’eau en provenance de la fontaine se faufile entre les galets vers une roselière. Son écoulement est assuré par une citerne enterrée de 12 m3 d’eau pluviale. Trois quarts des parents travaillent à Tübingen, ce qui leur laisse le temps de vivre chez eux et avec leurs enfants. La pente et l’échelle de la cour intérieure avec ses discrets jeux d’eau, les couleurs chaudes et les hauteurs différenciées des façades sont autant d’éléments d’ambiances qui donnent au visiteur assis sur un des emmarchements qui animent le sol de la cour bruissant de l’agitation enfantine, un rare sentiment de bonheur domestique. L’architecture vernaculaire n’est pas celle des magazines. Elle gagne en qualité d’usage ce qu’elle perd en effet d’image. « Dans un grand groupe d’habitants, les décisions se prennent plus vite que dans un petit groupe où les relations interpersonnelles deviennent souvent plus conflictuelles » conclut l’architecte qui a récidivé. C’est en toute sérénité qu’Andréas Stahl a entrepris la réalisation de l’immeuble coopératif voisin dont la partie basse abrite un parking .

Retour à Tübingen en Juillet 2010.

Ce dernier voyage donne le recul nécessaire à quelques remarques qui peuvent être utiles au moment où l’urbanisme français amorce sa mutation au travers des projets d’écoquartier.

La ville de Tübingen a participé au programme européen ECOCITY (2002-2005) destiné à favoriser la ville compacte comme moyen de réduire les besoins en transports routiers. Elle en a été la lauréate en 2003. Les deux axes du programme que s’est donné la ville sont : la ville des courtes distances et la ville de la densité qualifiée. On apprend dans le compte rendu de ce programme que la population de Tübingen a augmenté de 137% entre 1950 et 2000. Aujourd’hui cette population atteint 83 000 habitants dont 23 000 étudiants . La ville a reçu la

« European Urban and Régional Planning Award » grâce notamment à son plan de densification qualifiée qui se focalise sur la partie Ouest du Quartier Sud ( le quartier français est, lui, situé au Sud-Est) . Ce plan directeur prévoit une urbanisation en plusieurs phases. Le Mühlenviertel au Sud, le Mühlbachäcker au Nord et le Saiben Greenfield Development ( Saiben central, Saiben Edge et Saiben Village 1& 2 ). Ces différents projets s’articulent de part et d’autre d’une ligne ferroviaire existante susceptible d’être à terme dotée de deux nouvelles stations. Le Mühlenbach constitue le deuxième élément structurant de ce plan directeur. Ce ruisseau venu des collines qui délimitent la ville au Sud, collecte les eaux de pluie qui excédent la capacité d’infiltration des sols dont la perméabilité est préservée au maximum. En limite de campagne, à l’Ouest, une ferme bio devrait proposer ses produits aux habitants de Tübingen .Les espaces publics de ces différents quartiers devraient favoriser les déplacements des piétons et des vélos. L’implantation des bâtiments tient compte des vents dominants d’Ouest dont il importe de favoriser la pénétration jusqu’au centre de Tübingen, en période estivale. La mixité habitat-activités-équipements est un thème récurrent à Tübingen; Il devrait contribuer à réduire le recours aux transports de toutes natures.

Un troisième et nouveau quartier

Le Mühlenviertel était un site industriel occupé par une usine et plusieurs ateliers affectés au travail de l’acier. En 2005, à la suite de la fermeture du site industriel, la ville a acquis ce terrain de 4 hectares. Le nouveau quartier a été mis en chantier en Mai 2007 ; Il a accueilli ses premiers habitants au printemps 2008. Aujourd’hui sa population est de 650 habitants. Une demi douzaine de sociétés dont le siège d’une société d’informatique sont venues s’installer au Sud du quartier, créant une centaine d’emplois. Le site est bordé à l’Ouest par une ligne ferroviaire et à l’Est par la rue Paul Dietz. Un ruisseau traverse le quartier sur environ deux cents mètres. La charge foncière varie selon qu’on se trouve à l’Est en extrémité d’immeuble avec trois façades (600 Euros/m2) ou dans le corps d’immeuble avec deux façades, l’une sur rue , l’autre sur l’espace vert qui longe le ruisseau et ses abords verdoyant ( 500 Euros/m2). Un foyer-logement pour personnes âgées est intégré au quartier. Un ancien bâtiment industriel est réhabilité en logements pour célibataires. Le tracé du plan d’ensemble s’inscrit dans le parallélisme entre la rue Dietz et la ligne ferroviaire. Il se compose de cinq immeubles linéaires et de deux îlots de 70×40 mètres d’emprise et dotés d’un cœur d’îlot de 20x 40 mètres.

La place centrale du quartier est aménagée en face d’un ancien bâtiment industriel situé de biais par rapport au tracé général du quartier. Au rez de chaussée de cette ancienne métallerie en cours de réhabilitation, on trouvera l’école maternelle au rez de chaussée, au 1er étage une école d’infirmières, au 2ème étage un centre d’accueil d’handicapés mentaux. Une salle festive était prévue mais elle coûtait trop cher.

ALTE WEBEREI

Lors de ce voyage d’étude une autre projet a été présenté qui s’intitule « Alte Weberei ». Ce projet se situe à l’Est du centre ville, sur la rive gauche du Neckar. La principale industrie de la ville, la tissandrie EGERIA , fondée en 1920, était connue dans le monde entier pour la qualité de ses tissus éponge. L’usine s’étendait sur 5,5 hectares et employait 6000 personnes. Après un premier dépôt de bilan, en1992, l’usine a fermé en 2003. L’ensemble du site occupe 12 hectares. Une partie en terre-plein a été aménagée avec des déchets hospitaliers toxiques préalablement vitrifiés. Après le rachat du terrain par la ville, le plan masse qui a été choisi prévoit la construction d’immeubles résidentiels perpendiculaires au Neckar de façon à ménager des relations entre les berges et le quartier existant en arrière plan. Les habitants du quartier ont été associés à la programmation et au choix du projet d’ urbanisme, grâce à l’organisation régulière de tables rondes réunissant les élus, la société d’aménagement , les associations locales, les parents d’élèves, les artisans etc. Environ quatre cents citoyens ont formulé 250 demandes programmatiques réunies dans une brochure de 100 pages diffusée à tous les participants, aux urbanistes comme aux architectes. Des représentants des habitants ont également participé au jury du concours d’urbanisme.

L’appel aux groupes de construction

Depuis une vingtaine d’années la ville se renouvelle et se construit avec des « Baugruppen ». Après la phase de perplexité évoquée à propos du quartier français et observable de 1996 à 1998 a cédé le pas à une nouvelle pratique dont la population ne saurait se passer aujourd’hui. L’expérimentation a véritablement changé la pratique de l’urbanisme. Le Mühlenviertel emboite le pas aux quartiers Loretto et Hindenburg à l’instar du futur quartier « Alte Werberei ». 80% des logements de Mühlenviertel ont été réalisés par des « baugruppen ». Les 20% restant l’ont été par des promoteurs privés constructeurs de logements locatifs. Le Maire Adjoint à l’Urbanisme n’imagine plus que l’on puisse construire sans les habitants ; « Les habitants sont les acteurs du développement durable, pas les victimes. Pour une large part les habitants maîtres d’ouvrage appartiennent à la classe moyenne et sont attirés par la ville. Ils acceptent la densité alors que traditionnellement ils sont candidats à la maison individuelle. La mixité des groupes de constructeurs est grande : se réunissent des gens aisés et des gens modestes, des immigrés et des gens du pays, des jeunes et des personnes âgées ». Les groupes se composent en moyenne de huit foyers. Plus de 150 Baugruppen existent dans les trois quartiers réalisés à ce jour. En matière d’habitat participatif Tübingen arrive en troisième rang après Munich et Francfort, avant Hambourg et Freiburg. Les premiers groupes du quartier français voulaient tout : un bel immeuble pas cher, écologique, social et accueillant des handicapés…Les choses ont évolué ; Il faut du temps pour passer du système classique qui consiste à acheter ce qu’a conçu l’investisseur, au petit collectif qui crée son projet. Les candidats ont six mois pour concevoir un projet. Au terme de ce processus il manque souvent une ou deux familles. Dans la majorité des cas , les nouveaux venus sont vite intégrés. Chaque famille finance son logement . La ville ne donne aucune subvention. Les banquiers d’abord réticents sont aujourd’hui très demandeurs. Avec des individus ils se sont aperçus qu’ils prenaient moins de risques de faillite qu’avec les gros promoteurs privés. Au Mülhenviertel la société GWG P, en construisant des appartements dont elle sera propriétaire et qu’elle vendra à bon prix ( 2500 euros/m2 + 19 000 euros par place de parking) va pouvoir réunir des fonds qui lui permettront de réaliser des logements sociaux. Cette société, la GWG, gère déjà 2200 Logements sociaux dont elle est propriétaire. Elle emploie 25 salariés dont quatre architectes.

Le rôle de la ville

Le plan masse est découpé en autant de parcelles qu’il y a de groupes candidats. Au dire de l’adjoint à l’urbanisme « Au Mülhenviertel les candidats étaient en surnombre. La mairie a fait une sélection à partir de plusieurs paramètres dont les principaux sont: la qualité des projets, leur choix d’implantation et leur taille. La ville demande aux Baugruppen d’expliquer en quoi leur projet apporte un plus au quartier ». Il peut s’agir d’un effort de performance environnementale, d’une mixité intergénérationnelle, de locaux communs intégrés, de services ou d’activités ouverts au quartier .Pour le Maire Adjoint « Le moment du choix est le plus jubilatoire ; Par le choix qu’elle fait la commission municipale compose le patchwork urbain à partir des motivations et les doléances formulées par les groupes candidats ». Les groupes qui ont été refusés au Mühlenviertel attendent avec impatience le prochain lancement du projet dit de la Tissanderie ( Alte Weberei). La ville a créé une société, la WIT, qui achète, équipe et vend les terrains ; Dans le cas du Mühlenviertel, cette société emploie cinq personnes dont 4 personnes et un mi-temps travaillent sur l’aménagement des infrastructures ; Le dernier demi-poste est affecté à la négociation avec les habitants. La ville ne délègue donc pas ses prérogatives à un aménageur. Si la WITT s’apparente à une société d’économie mixte telle qu’elle existe en France, sa compétence se limite à une opération bien délimitée : le Mühlenviertel. La charge foncière varie selon l’emplacement et l’orientation ; Lorsqu’ un projet ne prévoit aucune activité au rez-de chaussée, la charge foncière est plus forte. La ville incite ainsi les groupes à intégrer des boutiques, des activités libérales , des services ( réparation vélos, laverie…) Les futurs co-propriétaires ont la possibilité d’acquérir et de louer des locaux d’activités en rez de chaussée. La ville estime que le coût d’achat du terrain ne doit pas dépasser les 20% du projet immobilier.

La ville est moins exigeante qu’au quartier français, quand à l’attribution systématique des rez de chaussée aux activités, services ou commerces. Dans certaines parties du quartier, elle accepte des logements en rez de chaussée.

Actuellement 20% des habitants du quartier travaillent dans le quartier. « C’est important que les enfants grandissent dans un lieu où ils voient travailler les gens. Le travail fait partie de la ville ». La densité à Mühlenviertel est de 300 personnes par hectare, habitants et emplois confondus. Au Mülhenviertel un foyer-logements « Samariterstift » vient d’être construit pour les personnes âgées. L’âge moyen des pensionnaires est de 80 ans. Chacun d’eux a sa chambre personnelle et dispose de salles communes : un restaurant un salon et une cuisine. Jusque là rien de particulier. Le concept d’intégration à la vie du quartier se manifeste par l’organisation intra-muros d’activités associatives externes. En façade sur rue l’équipement ouvre sa cafétéria et sa terrasse aux habitants du quartier, quatre après midi par semaine. Le salon reçoit des clubs du quartier et des formations pour les entreprises. Le groupe scolaire voisin organise avec ses élèves des manifestations festives diverses. Certains pensionnaires font du soutien scolaire. Des appartements en colocation ont été construits dans une aile de l’équipement.

Le rôle des professionnels

Les architectes ne sont pas absents. Certains sont à l’origine d’un groupe. La maîtrise d’ouvrage collective ne les effraie pas, au contraire. C’est plus facile de concevoir un immeuble d’une dizaine de logements que de courir d’une maison individuelle à l’autre. Cette forme de travail dissuade les amateurs d’excentricités. L’architecte comprend vite qu’il s’agit moins de faire de l’exhibitionisme que d’inscrire leur immeuble dans une rue et dans un quartier dont les gabarits et les hauteurs sont fixées. Les choix des couleurs et des matériaux sont faits avec le groupe des co-propriétaires. Il faut accepter le débat. L’expérience prouve que grâce à la discussion, les projets mitoyens s’harmonisent sans qu’il soit besoin de fixer des règles esthétiques contraignantes.

La relation avec les maîtres d’ouvrage a été plus difficile : « Au début ils attendaient que les projets se cassent la figure ; Ils pensaient qu’un jour ou l’autre ils allaient récupérer les terrains à bas prix ». Maintenant ils ont compris qu’il était inutile d’attendre. Certains acceptent de participer en proposant des programmes locatifs et en acceptant le cahier des charges de la ville, notamment l’exigence de mixité fonctionnelle.

Le logement social

Faute d’aide publique attribuée au secteur locatif, la ville compte sur les co-propriétaires pour mettre en location un certain nombre des logements dont ils sont propriétaires. Soucieuse de se doter en logements sociaux, la ville a confié à une société bailleur la réhabilitation d’un ensemble d’immeubles anciennement affectés au logement des militaires sur le site d’ HINDENBURG. Cette opération est appelée : la Stuttgarterstrasse , du nom de la rue qui la longe. Au départ des militaires français, des gens pauvres s’étaient installés dans ces immeubles vétustes placés à l’écart de la ville. Des allemands venus des pays de l’Est où ils avaient été assignés après la guerre, des turcs, des libanais, des indiens ont accepté de quitter les anciens bâtiments d’autant plus volontiers qu’ils étaient assurés d’être les locataires des futurs appartements rénovés. Les logements disposent d’un système de ventilation à faible débit que les usagers peuvent augmenter en fonction de leurs activités (salle de bain & cuisine) .De vastes balcons auto-portant de 2,2 x 4,5 mètres ont été accolés aux façades du côté parc. Les consommations d’énergie ont été divisées par quatre grâce à une isolation par l’extérieur de 16 cm de laine de verre. Trois nouveaux immeubles referment un îlot autour d’un jardin qui prolonge le jardin d’enfants et l’école maternelle construits par la ville. Le nouvel îlot comporte 60 logements, soit environ 250 habitants .

L’évolution du quartier français

« L’expérience du quartier français (Hindenburg et Loretto ) nous a amenés à ne plus penser à un quartier sans voiture. La voiture est liée aux activités. Mais nous continuons à interdire aux voitures de stationner dans les rues et les espaces publics ». La vitesse des voitures est limitée à 7 km/heure. A l’entrée du quartier Français un parking automatisé a été construit avec un système de plateaux qui emportent la voiture et la rendent automatiquement après paiement ou avec carte. Il est encore mal accepté. La « disparition » de la voiture quand la fermeture descend, inquiète les gens qui assimilent ce système au fonctionnement symbolique d’un incinérateur. L’humour cache l’anxiété « vous garez une smart et avec un peu de chance vous repartez avec une mercedes », ou l’inverse. En cas de disfonctionnement il faut faire appel à un employé. Pour la plupart des allemands, voir sa voiture avalée par une machine est une véritable épreuve…

Le quartier Loretto est doté d’une grande place animée de jeux d’eau. Cette place sert de parvis à un bâtiment militaire important qui a été réhabilité en vue d’accueillir la Werkstadthaus , une université populaire qui est partie du centre ville pour s’agrandir. Toutes sortes de cours sont organisés par la vie associative.

L’extension du quartier Hindenburg

Le dernier immeuble construit au Quartier Français ( Hindenburg) a été achevé en fin 2007. Les habitants se sont regroupés rapidement, en 2005, puisqu’il s’agissait pour eux d’une dernière chance. L’immeuble regroupe 36 Logements et cinq entreprises en rez de chaussée dont des studios d’enregistrement, une agence postale, une société d’informatique…Une association a construit huit appartements pour des handicapés moteurs, avec ascenseur et circulations adaptées. Le quartier français totalise 6000 habitants et 2000 emplois. Il est dépourvu d’espace public majeur. Par contre il est ponctué de bâtiments originaux qui sont autant de « landmarks ». Une quinzaine d’anciennes écuries ont été investies par des ateliers en rez de chaussée ( menuiserie, peinture, ferronnerie etc.) et des habitations aménagées sous d’amples toitures. On y trouve parmi les premiers habitants du quartier. Une école maternelle conçue par un architecte franco-allemand, Michel Aguilar, se caractérise par le contraste créé entre la façade Nord plutôt fermée, et la façade Sud très vitrée et protégée par des stores spectaculaires. Le Bloc 14, déjà présenté dans ce texte, regroupe trente familles et dix locaux commerciaux dans un même îlot en U ouvert au sud sur une salle commune. Sur sa façade Ouest le B14 délimite sur un côté une ruelle dotée d’un clocheton qui signale la présence d’un local à vocation religieuse. Un réparateur de vélo occupe une partie de la ruelle .A l’Est du bloc B14 se trouve un grand préau couvert où les enfants du quartier jouent par temps pluvieux.

Au delà, deux immeubles se suivent. L’un, conçu par M.Stahl, est construit sur un socle servant de parking.. L’autre se compose de treize logements équipés de capteurs photo-voltaïques servant de protections solaires. Grâce à 40 cm d’isolation extérieure, ils ne consomment que 1,5 litres de fuel par an, pour le chauffage. Cet immeuble passif comprend plus de 200 m2 de locaux de voisinage : des salles de réunions et un atelier de bricolage.

Dorothea Riedel, l’architecte du deuxième projet, explique comment les habitants ont financé les locaux collectifs mis à disposition du quartier: Faute de subvention, le groupe a lancé un appel à l’actionnariat. Des habitants du quartier mais aussi du reste de la ville, notamment le Maire, ont acheté, à titre individuel, un nombre de m2 au choix. Au titre de co-propriétaires des locaux ils participent au conseil d’administration. Les personnes et associations qui utilisent ces locaux paient un loyer qui assure le budget de fonctionnement : Un exemple d’urbanité vécue par les habitants et pas seulement « représentée » comme la dessinent les tenants de l’art urbain.

Interview d’Andréas Feldkeller en 1996

-Si le quartier français avait été construit dans les années soixante dix l’auriez-vous conçu différemment ?

-Il y a vingt ans, c’est avec la même philosophie que nous réhabilitions le centre historique de Tübingen. Nous recherchions la mixité habitat-activités. Nous nous efforcions de réduire la présence de l’auto en centre ville et d’améliorer l’organisation des transports en commun. Nous restructurions la gestion énergétique de la ville en créant un réseau de chaleur urbain en remplacement des chaudières individuelles. Nous posions du double vitrage et nous renforcions l’isolation de tous les bâtiments du centre ville de façon à réduire les consommations d’énergie.

– A cette époque là l’écogestion de l’eau n’était pas encore une préoccupation.

– Dans le quartier français, l’espace intérieur des îlots sera planté et perméabilisé de façon à retenir l’eau de pluie dans le sol. La discussion est ouverte quant à la récupération des eaux pluviales, sans résultat concret pour le moment. La région de Tübingen ne manque pas d’eau. Certains habitants engagés dans l’écologie ont investi dans une installation de récupération des eaux pluviales et dans une installation de traitement des eaux grises. Ce sont des choix que la collectivité n’a pas voulu imposer et qui relèvent de habitants.

– Maintenant que les premiers îlots sont achevés, la ville Sud ressemble-t-elle à ce que vous aviez imaginé ?

– Oui et non. Les nouveaux quartiers ont dû tenir compte des casernes telles qu’elles étaient. Nous tenions à sauvegarder ces casernes ne serait-ce que pour casser l’unité des nouveaux ensembles. Pour nous la ville idéale est plus complexe qu’un casernement. Dans le livre que nous venons de publier et qui s’intitule « La ville détournée de sa fonction originelle » nous citons des villes comme Jaïpur ou Le Caire qui sont des villes à la fois orientées, tramées et cependant labyrinthiques. Elles sont criblées d’espaces publics tous légèrement différents les uns des autres. Le projet de Ralph Erskine, un architecte anglo-suédois réputé, pour le quartier du Tegel est un autre exemple plus contemporain. Ailleurs que dans le quartier Français nous aurions pu imaginer une plus grande différentiation des espaces, des rues et des ruelles ».

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Les écoquartiers

A LA SUITE DES AGENDAS 21

Les Agendas 21 qui se sont succédés à partir de 1997 en France ont répercuté localement les directives du 2ème sommet de la terre, celui de Rio en 1992. Les dirigeants des 192 pays réunis à Rio ont convenu que pour lutter contre toutes les formes de pollution et d’atteinte aux ressources de la planète, il ne suffisait pas de légiférer au niveau de chaque nation. Ils ont estimé qu’aucune politique de développement durable ne pourrait réellement aboutir sans un changement général des comportements des citoyens. Or ce sont les collectivités locales qui étant au contact direct avec la population, sont à même de provoquer une telle mutation comportementale. Il a donc été décidé à l’issue du sommet de Rio d’encourager les collectivités à élaborer un agenda 21 dont l’objectif est de sensibiliser les populations aux objectifs du développement durable et de promouvoir les bonnes pratiques environnementales. Pas de véritable A21 sans la mobilisation de toutes les composantes de la société civile. La mise en place d’un A21 se fait en trois phases. Celle du diagnostic consiste à dégager les déficiences environnementale d’une ville à partir d’une large consultation des populations sur une série de thèmes communs tels que la biodiversité, les transports, l’état du patrimoine bâti, la qualité de l’eau, les écarts de revenus, la santé des citadins, le niveau de formation de la jeunesse. Les spécificités des réalités locales sont identifiées avec la coopération des industriels, agriculteurs, des commerçants, des enseignants, des professions libérales, des professions médicales, des associations, des représentants des différentes classes d’âge… Après en avoir débattu avec la population, les élus des collectivités territoriales dégagent des priorités et définissent un plan d’action ainsi qu’un calendrier de mise en œuvre. En France les premiers A21 ont permis aux municipalités les plus sensibles au développement durable d’affiner les travaux engagés antérieurement dans des chartes d’écologie urbaine et de repenser leur planification urbanistique. Les quatorze écoquartiers lancés avant le Grenelle de l’environnement sont nés d’une volonté municipale d’appliquer aux projets urbains les directives issues de leur engagement environnemental. En France, les premiers écoquartiers sont les héritiers directs des A21.

Les entretiens du Grenelle de l’Environnement ont permis, par représentants interposés, à des populations de se parler plutôt qu’à s’opposer systématiquement. Des commissions opérationnelles ( COMOP) ont ouvert un dialogue, mais cette fois-ci à la française, c’est à dire au niveau national ce qui a eu un effet accélérateur sur la prise de conscience environnementale dans tout le pays mais qui, en contrepartie, a marqué la fin de la mobilisation locale et le retour à une médiatisation centralisée, au dépens de l’action collective et citoyenne . Le schéma centralisé allant de haut en bas a vite été rétabli. Le Service ministériel chargé du suivi des écoquartiers de l’après Grenelle de l’environnement a créé un label national fondé sur le respect de la loi et de la réglementation. La participation du citoyen n’est plus nécessaire.

Les élus et les urbanistes ont pris conscience d’une menace nouvelle : En se répandant dans les campagnes urbaines, la ville peu dense risque de consommer une part croissante des terres cultivées et des paysages péri-urbains déjà envahis par des entreprises de logistique et des centres commerciaux. Des géographes canadiens, William Rees et Mathis Wackernagel, ont démontré que l’addition des « empreintes écologiques » des grandes villes outrepasseraient, dans les prochaines années, les ressources de la planète au fur et à mesure que les pays émergents accèdent au mode de vie occidental. Pour que toutes les nations puissent bénéficier du niveau de vie du consommateur américain ou canadien, quatre planètes terre, cinq selon certains experts, seraient nécessaires. Au moment où la démographie de la planète va passer de 7 à 9 milliards d’individus en un temps record, il devient nécessaire d’économiser les ressources naturelles disponibles, notamment en préservant les terres agricoles en milieu péri-urbain. La ville doit se construire en majeure partie sur elle-même grâce à une densification maîtrisée. Tel est l’objectif majeur des écoquartiers même si de nombreuses municipalités collent l’étiquette d’écoquartier sur des projets d’extension en pleine campagne. Cette pratique mensongère n’est pas nouvelle : Les promoteurs ont coutume de baptiser leurs opérations immobilières du nom des morceaux de nature qu’ils ont détruits : le parc, le bois, la prairie… La construction d’un écoquartier est une occasion à saisir pour mobiliser la collectivité sur la question des nouvelles pratiques de l’habitat ; La technostructure se contente de planter un grand panneau publicitaire qui cache un chantier interdit.

Références bibliographiques

– « Leicester première ville durable anglaise » dans : « Voyages dans l’Europe des villes durables » Edit.CERTU-PUCA 2008.

– « Notre empreinte écologique » edit. Ecosociété. Mathis Wackernagel et William Rees.1996.)

– « L’empreinte écologique « edit La Découverte 2009, A ;Boutaud& N.Gondran.

– « Les écoquartiers » édit. Apogée . Février 2009.

A partir de 2007 et à la suite du forum du Grenelle, la prise en compte en amont des exigences environnementales dans l’urbanisation a donné lieu à la mise en œuvre de plusieurs centaines de projets d’écoquartiers en France (de 2007 à 2012). Le Ministère (MEEDDM) a lancé un premier appel à projet au printemps 2009 et organisé une conférence nationale en Novembre 2009. Le MEEDDM a lancé un second appel à projets en fin début 2011. Le Grenelle de l’Environnement prévoyait un projet d’écoquartier par commune à l’échéance 2020. Malheureusement rares sont parmi ces centaines de ville, celles qui ont entrepris et mener à bien leur Agenda 21 dont l’écoquartier aurait dû être le prolongement. C’est pourquoi il est utile de revenir aux sources même du concept d’écoquartier.

En 2009 le livre Les Écoqartiers que j’ai publié avec Michel Sabard aux éditions Apogée, se conclut par un « Manifeste de la coproduction participative ». Voici quelques extraits de ce texte : « Depuis 2005, on observe une renaissance pour ne pas dire une explosion nouvelle de projets d’habitat groupé ( Je parle des projets , pas des réalisations…) dans de nombreuses agglomérations urbaines, aux quatre coins de la France ; Ces groupes porteurs d’un habitat alternatif se heurtent encore aux mêmes obstacles institutionnels qu’à la fin des années soixante dix …Le paradoxe français serait que les projets d’ habitat respectueux des équilibres écologiques et créateurs de liens sociaux continuent d’être exclus de l’urbanisation en cours et que dans le même temps les collectivités locales se plaignent d’un manque de mobilisation des populations urbaines en faveur d’un développement urbain durable…Avec la mise en place des écoquartiers, le temps n’était-il pas venu de mettre fin à cette schizophrénie sociétale ? Ne serait-il pas absurde en effet de continuer à exclure les militants de l’habitat participatif durable, notamment dans les quartiers que l’on nous présente comme respectant les principes du développement durable ? Depuis le Grenelle de l’environnement, le discours politiquement correct ne manque pas de faire appel à l’éco-responsabilisation des citadins. Mais sur le terrain que proposent les opérateurs aux citoyens qui réclament une place dans la coproduction de leur habitat ? Or la quasi totalité des groupes dit d’autopromotion d’habitat souhaitent réaliser leur habitat en ville et s’engager dans l’écoconstruction, favoriser l’accession des ménages modestes au logement, recourir aux déplacements alternatifs, mutualiser des micro-équipements intégrés, et faire appel à l’écoconstruction. Allait-on assister à une mise à l’écart de ces projets d’habitat participatif et les laisser se fracasser contre toutes les rigidités d’une société de consommation au hahali alors que la collectivité dépenserait beaucoup d’énergie à convaincre une population indifférente, individualiste et peu économe, de participer à une gestion durable de l’écoquartier ? A contrario la présence au cœur de l’écoquartier d’un écohabitat groupé témoignera, auprès de l’ensemble de sa population, de la vraisemblance et le bien fondé des nouveaux comportements correspondant à une gestion économe et solidaire de la ville »

En début 2008, Philippe Madec, me fait lire sa « Contribution à une conception éco-responsable de l’urbanisme » qu’il s’apprête à remettre dans le cadre du Comité Opérationnel (Comop) « Urbanisme » du Grenelle de l’environnement. Il y ajoute, en partie N°3 affectée aux écoquartiers, le paragraphe que j’ai rédigé à son intention intitulé « L’habitat coopératif, une chance et une condition pour les écoquartiers ».

Pour que la construction d’un quartier relève du concept d’écoquartier, il ne suffit pas de l’assujettir aux nouvelles réglementations thermiques ni aux technologies alternatives de l’écoconstruction. Sur le plan social il ne suffit pas non plus de produire globalement un à deux tiers de logements aidés. Encore faut-il créer une vie sociale solidaire en s’appuyant sur la vie associative, certes, mais aussi et surtout sur les initiatives de groupes d’habitants engagés à la fois dans la qualification environnementale de leur cadre de vie et dans la vie collective. Au lendemain du Grenelle de l’environnement, le Ministère recommandait aux collectivités territoriales de joindre un plan PARTICIPATION au dossier d’écoquartier. Des bonnes intentions aux actes il reste encore un écart incommensurable.

Des élus et des aménageurs ont compris l’intérêt d’associer la population à la mise en œuvre de l’écoquartier ; Pas tous, loin s’en faut, comme en témoignent une recherche universitaire datant de 2010. Ces travaux de recherche évoquent le climat d’hostilité ou d’indifférence auquel se heurte le développement de l’habitat participatif. Ils pointent quelques uns des obstacles qui freinent l’essor de l’H.P. dans le cadre des écoquartiers qui, a priori devraient l’accueillir, ne serait-ce que pour donner corps à des concepts inhérents au développement durable : le principe de la subsidiarité et le principe de la responsabilisation citoyenne ; Le pilier sociétal du développement durable est ramené à la seule question des pourcentages de logements sociaux réalisés. La responsabilisation citoyenne, à quelques très rares exceptions, est laissée de côté, bien qu’elle soit indissociable de l’éco-construction dans sa période de maintenance. Avec une population d’habitants réduits au statut de consommateurs passifs, les dispositifs de gestion économe des ressources sont en partie voués à l’échec, ne serait-ce que par le manque de maîtrise d’usage. Certes, la France a l’avantage de la centralisation politique qui lui a permis, avec les écoquartiers, de rattraper une partie du temps perdu. L’actuelle généralisation de ce concept est un cas unique en Europe. Elle procède du haut. Elle n’est pas portée par la population. La France reste néanmoins en retard sur le fond, c’est à dire sur la dimension durablement humaine des projets, notamment, bien entendu sur le principe de subsidiarité. Elle freine toute gestion associative du cadre de vie. Les grands groupes immobiliers internationaux, plus puissants que les élus, ne pensent qu’à produire. Les écoquartiers à la française par leur nombre et leur taille leur offrent des opportunités qui ne les laissent pas indifférents. Si les élus ne parviennent pas à imposer des cahiers des charges intégrant l’exercice collectif de l’éco responsabilisation volontaire, une bonne partie des écoquartiers ratera, à terme, l’objectif d’un véritable développement durable.

Heureusement la réalisation d’un écoquartier s’étale sur une vingtaine d’années, ce qui permettra à la collectivité, si elle le décide et s’il n’est pas déjà trop tard, de corriger les abus de productivisme et le manque de responsabilité des habitants usagers. L’ambiance techno-providentielle du Forum des écoquartiers, montre que dans la banlieue rouge, la folie des grandeurs l’emporte plus que jamais. Les futurs grands ensembles de logements sociaux seront « Beaux » et BBC à la fois, mais rien ne nous laisse présager de leur efficience en termes de développement durable .

LE FORUM DES ÉCOQUARTIERS

Ile Saint Denis ; 17&18 Octobre 2012

Les analyses qui se veulent scientifiques sont une chose ; Les pratiques opérationnelles sont d’ un autre monde. En pénétrant dans le centre sportif de l’Ile de Vannes où a lieu le forum, Le public traverse une salle d’exposition où figurent les stands installés par les principaux et des plus importants groupes de constructeurs et d’aménageurs de la Région parisienne et d’Europe . Je cherche des yeux des projets d’écoquartier. Un stand répond à ma curiosité, celui de l’écoquartier des docks projeté sur le quart du territoire de Saint Ouen, soit 100 hectares libérés avec le départ de la société TOTAL. Au vue du stand transformé par SÉQUANO en barnum j’éclate de rire : L’ écoquartier est présenté comme étant le premier et LE PLUS GRAND des écoquartiers. Sonnez trompettes et résonnez musettes. S’agit-il d’un projet lauréat d’une compétition nationale ? Non, car comme dans le forum précédent à Bayonne, n’est présenté que le projet d’écoquartier de la ville d’accueil ; Aucun autre projet concurrent ou alternatif. Au Parti Communiste Français personne n’a l’habitude de discuter. Je dois donc me contenter du projet des docks dont le contexte et les performances annoncées se veulent déjà en soi très impressionnantes : La ville de Saint Ouen appartient à la communauté d’agglomération de la Plaine Saint Denis qui « compte plus de 350 000 habitants, 13 000 entreprises, 160 000 emplois, 2 Universités, 43 000 étudiants…A une échelle plus large, ce sont enfin les projets de transport et de développement économique liés au Grand Paris qui font de Saint Ouen un site d’exception : notamment la création, autour de la future gare TGV à Pleyel, d’un pôle d’excellence lié aux industries de la création et de l’image, qui constitue un nouvel atout , à l’image de la cité du cinéma de Luc Besson qui a ouvert ses portes en Septembre 2012 ». Dans un prospectus la Maire dit avoir « travaillé avec les promoteurs sur la base de la charte à l’œuvre dans la ville depuis 2005…Face à des contraintes financières et réglementaires…Nous avons mené d’âpres négociations avec nos partenaires… Ils vendent 10% en dessous des prix du marché et réservent une période de commercialisation aux audoniens, à des prix attractifs…ce sont plus de 300 habitants de la ville qui ont acheté leur logement…C’est comme cela qu’on créera du lien entre les docks et le reste de la ville… »

La préfiguration en vue aérienne du projet est époustouflante : un parc de 12 hectares s’ouvre au Sud jusqu’aux quais de Seine. Il est placé en angle et pas au centre du nouveau quartier de façon à être autant fréquenté par les habitants de la ville existante que par ceux du projet. Parfait . Au programme : 4000 logements dont 40% seront sociaux, 311 000 m2 de bureaux, 66 000m2 de commerces en rez de chaussée d’immeubles, 19 000 m2 l’équipements publics (écoles , crèches, parkings…), 52 000 m2 d’équipements collectifs. Tous les logements seront traités en immeubles à basse consommation d’énergie ( BBC) . Certains équipements publics seront des bâtiments à énergie positive ( BEPOS).Au centre Ouest du futur quartier subsiste une zone d’activités industrielles qui prolonge un ensemble existant le long d’une ligne ferroviaire. L’aménageur, Sequano-Aménagement présidé par le maire d’Aulnay et conseiller général de la Seine-saint-denis, étend son emprise sur la moitié Nord de la Région parisienne, de Montmorency à Montreuil. Il intervient dans 34 villes et dans 70 opérations ; Il prévoit de livrer 4 500 Logements d’ici à 2014. Il a signé les promesses de vente avec les promoteurs Eiffage, Bouygues immobilier, sodearif et Cogedim pour la construction de 1000 logements dont 40% de logements sociaux ainsi que la réalisation de 450 places de parkings publics et d’un gymnase… La brochure de présentation de Sequano décline les comptes d’exploitation, les produits d’exploitation , les actionnaires, le capital social. Sont pris en charge le développement durable, les approches environnementales de l’urbanisme, la labellisation BBC, la certification HQE. Quoi demander de plus si ce n’est la participation des habitants qui elle n’est jamais citée comme faisant partie du développement durable. « Le budget d’exploitation 2012 vise, comme en 2011, un résultat positif malgré les effets de crise économique et financière ». Nous voilà rassurés.

Les débats du forum

Laurent Lagié-Defrance, l’organisateur du forum, jubile : A Dunkerque en 2009, à Grenoble en 2010 puis à Bayonne en 2011 où j’avais été invité, le forum n’avait rassemblé qu’une puis deux puis trois centaines de participants. Aujourd’hui ils sont 800 à participer aux journées du 17 et 18 Octobre 2012. La séance d’ouverture du forum place d’emblée le public face à des projets monumentaux : trois écoquartiers sont programmés à Saint Denis Confluence, à l’Ile Saint Denis et aux docks de saint Ouen. La maire de Saint Ouen, Jacqueline Rouillon, nous souhaite la bienvenue : « L’enjeu majeur de ce nouveau morceau de ville consiste à contribuer au bien-être des habitants en leur permettant une appropriation facilitée du territoire…Saint Ouen, ville en première couronne de Paris est confrontée à une pression foncière caractéristiques des milieux urbains denses qui pourrait faire négliger la qualité du cadre de vie. Dans ce contexte de tension extrême du marché immobilier, la politique volontariste de Saint Ouen se révéle audacieuse : maîtriser les prix tout en confortant l’idée d’une ville pour tous, solidaire et accueillante. Sur l’ensemble de notre territoire, nous portons une attention particulière à la mixité sociale (135 nationalités sur le territoire de la Plaine Saint Denis), l’environnement et le développement économique ; trois piliers indispensables à la ville durable de demain … ». Les interventions se suivent et se ressemblent.

-« Il nous fallait soigner ces terrains industriels meurtris. Nous voici sorti de l’utopie. Nous en avions rêvé. On le fait ».

– Ces écoquartiers permettront aux classes moyennes d’habiter en première couronne de Paris.

– Comment mener la concertation et dans quelles limites ?

L’Adjoint au Maire de Saint Ouen sensible à la « dimension humaine de tels projets » souhaite mettre en place un pôle citoyen. Il s’interroge: « Il ne faudrait pas que cela devienne un endroit où se cristalliseront les oppositions systématiques ». D’une façon générale la démocratie a une fâcheuse tendance à favoriser toute forme d’opposition.

Sur le plan technique les innovations abondent : collecte des déchets ménagers par réseau pneumatique ; usine de traitement des déchets servant d’usine de production de chaleur ; réseau de chaleur exploitant la température des eaux de la Seine…

Patrick Braouzec qui préside l’association des communes de la périphérie de Paris, a mis le processus participatif au cœur de Paris Métropole en programmant 30 débats publics sur la gouvernance. Mais « Sur un site où il n’y a rien, vous consultez qui ? » Phrase tant de fois entendue, d’une mauvaise foi d’autant plus stupéfiante que nous sommes au centre de la région parisienne, alors même qu’à Saint Ouen les premières attributions sont connues et que le projet, nous dit-on, s’adresse en partie à la population existante. P.Braouzec une fois sa généreuse prestation accomplie replonge dans un roman qu’il feuillète pendant le reste de la table ronde :

– « La participation c’est compliqué, mais c’est indispensable. Pour parvenir à un projet partagé Il existe des dispositifs appropriés tels que les ballades urbaines. Au Conseil Régional, nous ne voulons plus de quartiers livrés clef en main et qui ne soient pas évolutifs. Ce qui rend crédible un projet aux yeux de la population, c’est sa capacité à évoluer. Concevoir la ville ce n’est pas concevoir des projets finis ». Le propos du Conseiller régional, Alain Amadro, sera le seul durant les deux journées à s’aventurer que les trois questions de la participation des habitants , de l’évolution d’un quartier dans le temps de sa mise en place et de la révolution comportementale et culturelle qu’implique le concept d’écoquartier. Le Conseil Régional a retenu 24 projets urbains (d’une superficie variant de 5 à 200 hectares) qui seront suivis par un club des villes durables d’Ile de France ; Les élus y réfléchiront à l’efficience des politiques publiques.

– Nous sommes dans une période de transition. Nous n’avons pas la vérité de l’écoquartier. Nous sommes dans le chemin-faisant. L’évaluation est nécessaire. Nous savons que tout ce qui concerne la technique relève de l’obsolescence. Prenons le temps de faire une pose pour un premier bilan ; revisiter nos outils, adapter l’ensemble des outils juridiques, financiers et de planification.

– Les écoquartiers sont des laboratoires socio-culturels ; Les fonctionnalités urbaines se transforment. Quelques exemples : Avec le développement des AMAP une nouvelle consommation collaborative émerge. Se mettent en place des plate-formes de télétravail, des jardins partagés, de nouvelles formes de commerce et de service. Pour que les 30 à 50 % d’économie d’énergie attendues soit effectives, une nouvelle intelligence des usages est nécessaire.

– P.Braouzec sort la tête de son roman : « Il faut secouer la culture des services techniques. Comment faciliter ce passage d’une époque à une autre ? …Il faut pendre les banquiers et ramasser les billets qu’ils ont dans les poches. 50% du budget social de nos municipalités de la banlieue nord sont affectées au règlement des facturations d’EDF ». Que ne l’a-t-il déjà fait, lui le politicien au long cours ?

– Le SDRIF traduira aux différentes échelles du grand Paris, trois objectifs : assurer la cohésion sociale ; prendre en compte la mutation climatique et énergétique ; favoriser la dynamique économique de l’Ile de France. Une version en 3D est à l’étude. Le nouveau Schéma directeur de la région ile de France devrait être voté en Octobre 2012. Il procéde de sept axes de réflexion : les quartiers, les connexions, les centralités, habiter près de la nature, profiter du fleuve, se repérer, s’approprier la métropole.

– Le représentant du Ministère du logement, un jeune ingénieur des Ponts et Chaussée à qui les anciens du corps des Ponts a remis la clef des écoquartiers, réitère son message plus longuement développé lors du précédent forum de Bayonne : Si l’ensemble des lois et réglementations de l’urbanisme sont respectées, tout nouveau quartier est nécessairement un quartier durable. A quoi sert donc de militer puis qu’il suffit d’obéir. A vos ordres, chef. Le ministère est là pour capitaliser et diffuser les bonnes pratiques. Créé en 2010 un club réunit aujourd’hui 2000 élus, urbanistes, aménageurs et experts qui s’acheminent vers un label « écoquartier ». A la fin de son intervention l’administrateur des écoquartiers distribue une dizaine de brochures au premier rang de la salle de conférence. Le Ministère n’a pas les moyens d’une grande diffusion contrairement aux opérateurs depuis leurs stand inondent le public de publicité.

– J’assiste à un atelier où la question de la mobilisation des habitants est abordée, sont citées quelques exemples concrets : Les docks de Ris-Orangis, l’extension de Saint Cyr en Arthie ( 200 habitants), Tremblay sur Mauldre…Dans tous les cas il a fallu convaincre les habitants du bien fondé de la densification du pavillonnaire. On évoque des effets de levier !

La projection d’un quartier végétalisé illustre un projet d’installation de serres sur les toits des immeubles d’une cité de Romainville.

L’architecte du Président (de tous les présidents anciennement militants et férocement anti-verts) participe , entre deux avions, à la table ronde conclusive : « La principale durabilité d’un quartier c’est la beauté…Il est important qu’un bâtiment tende la main à son voisin » ( la version architecturale du lien social) … Comme à San Géminiano, il faut une bataille de tours à l’échelle parisienne. Ces quartiers gentillés à R+3, remplis d’arbres, m’angoissent… Chaque écoquartier doit affirmer sa singularité. J.Nouvel parlait des 1000 et une postures. C’est ça qu’il faut trouver : On habite là et pas ailleurs ». Je me lève face à mon ancien collègue ; Je ne dispose que de quelques secondes : « Pour vivre demain, l’écoquartier a besoin des groupes d’habitat participatif. Les assises de l’habitat participatif ont lieu très bientôt à Grenoble. Il est important d’y participer, nombreux. Il ne faudrait pas que ces habitants là manquent aux écoquartiers.

Quant à la notion du beau, elle nous ramène au temps de l’académie des beaux arts. Je suis de ceux qui espèrent que dans l’écoquartier la mutation des usages comptera plus que les effets de façade ».

Vers une urbanité durable

Le mouvement de l’art urbain issu du début des années soixante dix a fait prendre conscience aux élus de l’importance des espaces publics en ville. Tel était le point positif de cette tendance qui a régné chez les urbanistes et les architectes français vingt années durant. Allié au Post-modernisme, l’art urbain s’est englué dans une approche esthétique. Faute de s’appuyer sur un mouvement social et faute d’avoir accordé à l’écologie et à l’architecture bioclimatique le moindre crédit certains architectes de renom, jadis militants de l’extrême gauche, en arrivent aujourd’hui à privilégier l’art du beau, réhabilitant la tradition académique de l’Ecole Nationale des beaux arts d’avant les événements de 68. Sous les concepteurs aux grands opérateurs nationaux eux-mêmes adossés aux multinationales du secteur du bâtiment se traduit par l’annonce d’une floraison de tours à la chinoise, dans la ville européenne dont l’espace public est identifié à la monumentalité. Comme à son habitude la modernité mise au service des affaires fait l’amalgame entre les lieux de vie et les lieux de travail et tourne le dos aux attentes des habitants en matière d’habitat. L’écoquartier est en train, à son tour, de se transformer en grand ensemble.

Aujourd’hui, sous l’effet de la désocialisation d’une partie précarisée de la population urbaine, le mouvement de l’habitat participatif tente de responsabiliser un corps sociétal inerte, passif, voir politiquement désinvesti après un demi siècle d’individualisation outrancière de la société consumériste d’après guerre. On sait que l’absence de lien social conduit à l’intolérance et à la violence. Menacée par des phénomènes de désintégration sociétale la collectivité a tout intérêt à favoriser toute forme de responsabilisation citoyenne et de cohésion sociale.

AVIS DE RECHERCHE

Un rapport de recherche diffusé en Mai 2011

Neuf organismes (listés en fin de paragraphe), participent à cette étude qui a consisté à « effectuer une évaluation constructive des projets en cours de réalisations ou achevés qui ont été qualifiés d’écoquartiers ou de quartiers durables en France, en se focalisant sur leur dimension participative . Alors que la collaboration des habitants est aujourd’hui reconnue comme étant une dimension essentielle de la durabilité des aménagements urbains, il s’agit d’analyser comment cet enjeu a été perçu et mis en œuvre par les différents acteurs locaux. La recherche sera l’occasion d’expliciter les liens qui ont été ou non établis entre participation citoyenne et objectifs environnementaux…La question de l’intégration de démarches participatives tendant vers la coproduction dans les procès de programmation-conception et dans la mise au point de dispositifs de gestion urbaine partagés est au centre ce cette réflexion ». De Mai à Juillet 2010, deux questionnaires ont été envoyés aux chefs de projets opérationnels et des acteurs politiques et techniques. Un premier questionnaire portant sur la définition et la fabrication des écoquartiers d’une façon générale a concerné 120 opérations avec un taux de retours de 72,5%. Le deuxième questionnaire centré sur la thématique de la participation citoyenne a été envoyé à 77 villes avec un taux de retour de 65%. Un paragraphe intitulé « difficultés rencontrées » dresse un inventaire des obstacles à la mise en place de processus de participation :

– « L’écoquartier est un objet aux contours incertains…Certains projets identifiés comme tels avaient pris cette évaluation tardivement…

– Les chefs de projet qui étaient en poste à l’origine de l’opération ne l’étaient plus au moment de l’enquête et leurs successeurs n’avaient qu’une mémoire partielle des projets … les chefs de projet que nous avons contactés nous ont régulièrement fait part de leur surcharge de travail et de leur difficultés à répondre aux questionnaires ». (Selon les chercheurs, le fait que l’enquête soit lancée …par le Ministre a certainement contribué au taux de retours relativement élevé ).

– La responsabilité de l’organisation de la démarche participative n’est pas toujours clairement identifiée. Nous avons été ballotés de services en services…Certains de nos interlocuteurs ont montré leur embarras vis à vis de ce sujet …A partir d’autres sources de la réalisation de certains projets…nous avons pu constater que la reconstruction des faits pouvait tantôt aller dans le sens d’une survalorisation des dispositifs participatifs et leurs effets, tantôt dans celui d’une sous-estimation du rôle moteur et décisif qu’avaient pu avoir des associations d’habitants dans l’introduction d’objectifs ambitieux en termes de développement durable .

– Les cadres réglementaires de référence dans le domaine de l’urbanisme ne sont pas forcément d’un grand recours voire même contribuent à entretenir certaines confusions entre concertation et consultation, concertation et information…dans ce contexte comment questionner les acteurs politiques et techniques sans cultiver des malentendus ?…Dans le premier questionnaire 77 sur 87 ont fait valoir une implication substantielle des habitants à l’élaboration du projet…or seuls 50 questionnaires ont été retournés dans l’enquête plus centrée sur la participation…Lors des relances téléphoniques… ( les chefs de projet) , à la vue des questions énoncées pour essayer de préciser les modalités de l’implication des habitants dans leur projet qui donnaient en quelque sorte un « univers des possibles », ont finalement considéré que leur opération n’était pas éligible à cette seconde enquête ».

Autre constat des équipes de recherche associées : « Dans la plupart des cas les questions sociales sont abordées séparément des questions environnementales ». A contrario, dans les premiers quartiers durables européens, elles constatent : « des prises de conscience successives sur les dommages écologiques subis par la planète et la nécessité d’y remédier, c’est à dire de construire des modes de vie « durables ».

Il est fait allusion dans cette recherche aux études en vogue au Plan Construction et Architecture dans la fin des années quatre vingt dix. Au moment où les premiers écoquartiers européens commençaient à être mis en place ( L’écoquartier du Kronsberg a été construit dans le cadre de l’exposition universelle de Hanovre, en l’an 2000), Geneviève Dubois-Taine impulsait une critique du concept de quartier qualifié de ringard, et n’hésitait pas à faire l’ apologie de la mobilité automobile et de ses corollaires : l’implantation de nouvelles centralités commerciales et de loisirs en périphérie des grandes villes françaises. Après avoir pointer du doigt :

« l’existence de forces de délocalisation de la modernité qui ont non seulement fragmenté les collectivités locales, mais aussi les formes de vie locale » la nouvelle génération de chercheurs parait se résoudre au concept de quartier « qui semble porteur d’une valeur syncrétique, du fait de sa capacité à faire dialoguer les différentes dimensions (mobilité, mixité fonctionnelle et sociale, démocratie de proximité…) qui participent à la notion de développement durable ».

Parmi les conclusions de l’enquête qui se dessinent dans le rapport intermédiaire du 25 Mai 2011, est relevée la prégnance récurrente du terme de concertation « Les chefs de projets que nous avons interrogés assimilent davantage la concertation avec les habitants à des niveaux et dispositifs d’information voire de consultation… ». L’équipe rappelle très justement que le terme de concertation s’est d’abord appliqué au travail entre les représentants de l’état et les corps constitués bien identifiés, notamment à l’occasion de la création des ZAC, Zones d’aménagement concerté, à partir de 1967… « Il est manifeste que la concertation ne renvoie pas alors à une quelconque velléité de mobilisation des citoyens…Elle traduit une culture politico-administrative basée sur une vision et une pratique assez hiérarchisée et descendante de l’action publique ».Le terme de participation faisait référence, à l’époque, « à des mouvements plutôt ascendants qui émergent dans le cadre de luttes urbaines engagées d’une part contre les opérations de rénovation urbaine brutales, ou d’autre part en faveur d’une amélioration du cadre de vie dans les nouveaux quartiers périphériques ». Les auteurs du rapport intermédiaire sont bien naturellement mis au contact des chefs de projet réunis par le Ministère pour convenir d’une définition commune de ce qu’est l’écoquartier nouvellement nommé « Quartier durable ». Le terme d’écologie continue, sans doute, à irriter une partie des décideurs, tout comme le terme anglo-saxon de « soutenable » qui conduit à qualifier certains décisions ou actions d’insoutenables . Le remplacer par le terme de durabilité est préférable car il entretient l ‘ambigüité avec le conservatisme des hommes et des institutions qui ont une tendance naturelle à se croire sinon éternels, du moins, durables. Dans une période de profonde mutation, ce qualificatif rassure. Toujours en matière de sémantique, le rapport fait état du remplacement du terme de concertation par celui d’appropriation. « Faire adhérer à un projet en quelque sorte offert par les élus et les techniciens aux habitant et pour cela le faire comprendre » .Ce retour récurrent au modèle de l’instruction publique consiste à vouloir « apprendre aux habitants à adopter de nouveaux comportements…mais plus radicalement encore à leur apprendre a habiter ».Cette démarche condescendante est due au fait observé par les chercheurs qu’ « un nombre important de professionnels relativisent le rôle que pourraient avoir les habitants pour contribuer à satisfaire les objectifs du développement durable ».

Ce rapport de recherche pour répondre aux attentes du Ministère a dû aborder la question de la participation par le haut en ne s’adressant qu‘exclusivement, ou presque, aux chefs de projet. Ce rapport de type institutionnel a le mérite de la lucidité et de l’objectivité. Ses conclusions ne sont guère réjouissantes et ne font que confirmer ce que les praticiens de la participation ont appris au travers de leur engagement : Si une action de formation à l’urbanisme et à l’habitat participatif s’impose aujourd’hui c’est aux professionnels et aux techniciens de l’aménagement qu’elle doit s’adresser en priorité. Le principe de la « pédagogie réciproque » forgé dans les années quatre vingt est le principe fondateur de l’action d’éducation populaire qu’il est aujourd’hui nécessaire de redéployer.

(*) Programme CDE. Lab’Urba ;J.Zetlaoui-Léger. L.Héland, G.Faburel,

Labo Espaces Travail. Ensa Paris La Villette. L’Institut Supérieure d’Architecture de la Communauté Française. La Cambre.SCET Groupe SNI filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations. 4D Association. L.Ermisse. Robins des villes

Réseau activités et métiers de l’architecture et de l’urbanisme

Bureau de la Recherhe Architecturale. E.Macaire

Experts C.Emilianoff, Kl.Hathermann-Niesse, P.Femenias

Les accompagnateurs et les opérateurs

 

HABICOOP

A l’origine de la création en novembre 2005 d’Habicoop : la rencontre entre une élue des verts, Maguite Chichereau-Dinguirard, le maire de Vaulx en Velin, Maurice Charrier, le Directeur de l’URSCOOP, Michel Rohart, tous revenant impressionnés, qui par les réalisations de la CODHA à Genève, qui par celles du quartier Vauban à Fribourg, qui par celles des coopératives québécoises. Trois références qui reviennent dans chacune des rencontres nationales organisée chaque année en coproduction avec Habicoop. Jusqu’en 2010, l’équipe d’habicoop composée de deux salariés et d’un stagiaire était installée dans les bureaux de l’URSCOP, la fédération régionale des 300 coopératives de la Région Rhône-Alpes.

Chaque année depuis sa création, Habicoop a organisé des rencontres à l’intention d’un public en recherche de projet coopératif dans le secteur du logement. Les rencontres se sont succédées à Lyon (Mars 2007) Toulouse ( Nov. 2007 ; à Bordeaux ( Octobre 2008), à Nantes, à Strasbourg ( nov.2010) et à Grenoble (Nov. 2012). Le site internet d’Habicoop est très clair : Habicoop a pour objectif de développer des coopératives d’habitants en France. Elle accompagne des groupes d’habitants, travaille sur le montage juridique et financier de leurs projets. Depuis 2010 avec d’autres partenaires associatifs Habicoop structure un réseau national ( Coordin’action) et prépare les rencontres nationales annuelles de l’habitat participatif.

L’équipe d’Habicoop accompagne la création de coopératives dites à capitalisation individuelle qui s’inspirent du modèle suisse de la coDHA. Chaque locataire paye des parts sociales qu’il récupère s’il doit quitter le projet. Mais à la différence de la coDHA , les coopératives développées par Habicoop sont totalement indépendantes et de petite taille, ce qui ne les empêchent pas de se fédérer en réseau : « Plus l’échelle d’une coopérative est grande, moins la participation des coopérateurs est effective ». Habicoop dont l’objet est de militer pour la renaissance des coopératives d’habitat, part d’un constat impitoyable : La spéculation immobilière exclut les populations modestes ainsi qu’une partie croissante des classes moyennes, du centre des grandes villes. Aucune solution intermédiaire entre le logement social et le logement privé n’existe. Dans le secteur de l’habitat social l’irresponsabilité et l’individualisme des habitants engendrent une dégradation des liens sociaux et du cadre de vie. Dans le secteur privé chacun s’enferme dans sa propriété privée. Face à ce constat la coopérative d’habitants offre une alternative pour les personnes exclues du marché immobilier. Habicoop préconise un nouveau type de rapport à la propriété et des solidarités de voisinage. En ce début 2013, elle accompagne de nombreux groupes de projet :

– Le groupe CHAMAREL les Barges, à Vaulx en Velin,

– Le groupe de la coopérative EN GERM qui lancé en 2009 s’est dédoublé ; Une partie développe son projet à Saint Germain en Monts d’or à l’Ouest de Lyon, un autre à Grigny au sud de Lyon.

– La GARGOUSSE. Six familles entreprennent la réhabilitation d’un immeuble ancien du quartier de La Guillotière, à Lyon.

– HACONOVI , un projet voisin du Village vertical, au Nord de Villeurbanne .

D’autres projets se mettent en place : La JEUNE POUSSE à Toulouse dans un écoquartier ; A Bordeaux le groupe HNORD envisage de réhabiliter un îlot d’une ancienne friche industrielle avec un programme de 25 logements et d’une surface de 700 m2 d’activités. Le groupe BOBOYAKA voudraient s’installer dans l’arrière pays bordelais. Le site internet d’Habicoop donne la liste des projets en gestation dans toute la France.

Les valeurs fondamentales d’habicoop sont : La propriété collective; la sortie du système spéculatif; la démocratie (une personne = une voix ) . A cela s’ajoutent une vocation écologique et sociale, une gestion transparente et une responsabilisation des coopérateurs, la recherche d’une solidarité intergénérationnelle et l’accès au logement des catégories sociales défavorisées. Les groupes refusent la spéculation et questionnent la notion de propriété. Ils veulent trouver des alternatives à la pleine propriété telles que les baux emphytéotiques. Ils revendiquent des allégements de la charge foncière (Ecoquatiers) pour réaliser, en ville, des projets sociaux en location. L’association travaille sur ces questions en relation avec la Fédération des coopératives d’HLM. A partir de Janvier 2013, Habicoop a été invitée à participer aux ateliers organisés par le Ministère du logement, principalement pour donner un statut, jusqu’à maintenant inexistant, à la propriété collective. Actuellement la revente des parts sociales d’une coopérative d’habitat est assimilée au monde de l’entreprise et ne bénéficie pas du statut de résidence principale.

ROBINS DES VILLES

A la suite d’une grève provoquée par une xième réforme de l’enseignement de l’architecture, un petit groupe d’étudiants lyonnais engage une réflexion sur le repositionnement de l’architecte dans les métiers de la ville. En 1996 il organise, à Vaulx en Velin, une manifestation sur la diversification des métiers de l’architecture ; Celle-ci mobilise un millier de personnes : responsables de la vie associative, universitaires, géographes, urbanistes, sociologues et architectes. Tous constatent qu’aucun mouvement d’éducation populaire ne s’intéresse à l’architecture ou à l’urbanisme. En 1997 ils décident de pallier à ce manque en créant l’association des Robins des Villes. En 1999 Robin des Villes organise trois journées de rencontres autour d’une question : Comment aller vers des villes conviviales ? Le terme de convivialité a été popularisé par les écrits de Yvan Illich. Il désigne « L’ensemble des rapports sociaux autonomes et créateurs entre les personnes d’une part et entre les personnes et leur environnement d’autre part ».Ces journées comme celles qui les suivront les années suivantes, réunissent des personnes de tous âges avec des élus, des associations et des artistes qui donnent un caractère festif à la manifestation. Au cours des parcours insolites. Les urbanistes se mêlent aux habitants . Un parcours en péniche, un autre en vélo font découvrir la ville autrement. Des débats publics créent des moments de réflexion collective. L’objectif est double : sensibiliser les citadins à la culture urbaine et architecturale, faire entendre aux professionnels de la ville la parole des habitants. Des trois journées organisées en 2002 sur le thème « retrouver un regard d’enfant pour rêver la ville » rassemble 4500 personnes. Expositions de photos prises dans le quartier, danse verticale ( combinaison d’alpinisme et de danse) et contes africains, café littéraire, atelier d’architecture en sucre, musique arabo-andalouse, bivouac théâtral, les artistes sont à la conquête de la ville. Des parcours focalisés sur l’environnement sont organisés le long des lignes ferroviaires de l’Est lyonnais, dans la presqu’île ou dans le quartier de la soie. Au fur et à mesure que l’association Robins des Bois commence à être connue, les comités de quartier prennent l’habitude de faire appel à elle pour les aider à analyser tout nouveau projet urbain qui les concerne. Les institutions,( Directions de l’architecture, de l’action culturelle, CERTU, collectivité locale) lui font également appel pour mieux percevoir les réactions des populations affectées par tel ou tel aménagement programmé. L’Education nationale et les centres socio-culturels leur demandent de sensibiliser la jeunesse au développement durable de la ville et de former des enseignants, des animateurs ou des éducateurs intéressés par la diffusion d’une culture urbaine. L’association se pose en relais citoyen au service d’une ville conviviale. Elle s’engage en faveur de « l’implication de tous dans l’aménagement du cadre de vie ». Elle multiplie « les échanges entre les différents acteurs de la ville et en faveur d’u meilleur partage des décisions ».

L’association intervient en trois temps :

– La première phase consiste à déambuler dans le site en mutation. La ballade est organisée sur un parcours convenu en étroite coopération avec le comité de quartier, avec les associations et les personnes les plus motivées. Les habitants accompagnés par une équipe pluridisciplinaire de professionnels de l’urbanisme sont invités à faire part de leurs réactions aux endroits marquant du parcours. A partir des avis collectés une « cartographie sensible » est dessinée puis diffusée. Lors de ces ballades les habitants sont considérés comme des personnes ressources qui contribuent à la connaissance du quartier sous des angles qui échappent généralement aux urbanistes. Les habitants se révèlent être des experts du quotidien, les promoteurs de la maîtrise d’usage.

– La deuxième phase se passe en atelier. Les participants sont invités à faire un diagnostic partagé sur les qualités et les handicaps du quartier. Ils peuvent, si le sujet s’y prête, faire des propositions par croquis ou textes.

– La troisième phase est celle de la restitution des acquis des phases antérieures à l’ensemble de la population concernée. Cette restitution donne lieu à des réunions publiques où se côtoient des professionnels, des représentants institutionnels et des habitants.

L’association joue un rôle de médiation entre ceux qui ont un projet à vendre et ceux qui ont un projet de vie. Elle se situe à l’interface des deux approches « Up to down » et « Down to top ». Ses activités se développent dans trois secteurs : la sensibilisation, la concertation et l’éducation. Robins des villes reçoit en moyenne chaque mois une vingtaine de demandes de formation. Elle intervient une centaine de fois par an en milieu scolaire (une valise pédagogique a été conçus à cet effet). Enfin elle répond aux collectivités locales qui ont entrepris des projets auxquels la population est très sensible. Elle a ainsi travaillé avec l’association des parents d’élèves et le comité de quartier au réaménagement de la place de l ‘école dans le quartier Jouhaux à Grenoble qui faisait l’objet de nombreux disfonctionnements.

Les rencontres de 2007 ont été organisées sur le thème de recyclopolis dans une friche industrielle du quartier de la soie, à Vaulx en Velin. Elles se sont tenues dans l’usine TASE qui date du tout début du 20 ème siècle. 3000 canuts y travaillaient jusqu’en 1960. L’aménageur souhaitait démolir ce bâtiment industriel imposant alors que les associations riveraines militaient en faveur d’une reconversion. A l’issue de ces rencontres, l’aménageur et le maire de Vaulx en Velin décidèrent de conserver le bâtiment au titre de la conservation d’un patrimoine industriel témoin de l’histoire de la ville. De l’action de sensibilisation à l’aménagement opérationnel des ponts se créent qui ont incité l’association Robins des Villes a participer plus directement à la fabrication de la ville. Pour être présent localement tout en répondant à des appels nationaux l’association Robins des villes a dû créé deux antennes, l’une en région PACA, l’autre en région parisienne.

Le siège de l’ antenne du Nord est à Cergy-Pontoise. CUAD, est intervenue dans le projet du grand Portail. Elle accompagne les projets d’habitat participatif et participe, le cas échéant, à des missions d’urbanisme soit en assistance à maîtrise d’ouvrage soit en association avec une équipe de concepteurs.

CUADD Conseil

CUADD Conseil est une société créée en 2006, par des architectes-urbanistes et membres fondateurs de l’association « Robins des Villes », née à Lyon en 1996, avec la volonté de mettre à profit la quinzaine d’années de retours d’expérience des projets d’éducation, de sensibilisation et de concertation, pour prolonger sa professionnalisation sous une forme de bureau d’études spécialisé dans l’ingénierie de la concertation pour un développement urbain durable. Les démarches d’urbanisme participatif et d’habitat participatif se rejoignent car organiser des balades urbaines  ou un atelier d’habitants relèvent d’une même philosophie. Les méthodes d’approche participatives gagnent à être développées aux différentes échelles territoriales et menées en synergie. CUADD Conseil se positionne en Assistance à Maîtrise d’Ouvrage pour l’accompagnement des habitants et des usagers que ce soit dans le cadre de projets en urbanisme ou en architecture avec des ambitions fortes en matière de concertation, jusqu’à la coproduction, voir la codécision.

CUADD se distingue par sa capacité à proposer des méthodes pragmatiques et éprouvées en utilisant des outils de terrain pour mobiliser et créer les conditions d’une participation accrue des habitants, des usagers, des acteurs socioéconomiques, des « sans-voix ou habitants invisibles » à savoir les catégories classiquement sous-représentées (femmes, enfants, immigrés…), pour tendre vers une co-production de la ville la plus exhaustive possible. Le processus d’apprentissage est dynamique et concerne tous les acteurs (habitants, techniciens, élus). Chaque projet est l’occasion de témoigner qu’un autre mode de gouvernance peut être une réussite partagée avec une valeur ajoutée significative pour le projet, qu’il soit urbain, territorial ou architectural.

Le plus souvent l’équipe de CUADD est sollicité par des collectivités, des aménageurs, ou encore des bailleurs qui veulent expérimenter des démarches innovantes, tout en minimisant les risques et les délais liés au processus même d’une réelle démarche de concertation. . Aujourd’hui, la crédibilité de notre démarche, démontre qu’elle est transposable grâce au large spectre de projets menés, notamment au niveau de leur échelle (ville, quartier, cité, habitat, équipement et espace public…) et leur objectifs (schéma directeur, GUP, PLU, Habitat participatif…) et que son succès est dû tout autant à l’implication des différentes parties prenantes qu’au savoir-faire de l’équipe.

Pour CUADD Conseil, la force et l’enjeu de l’habitat participatif est la possibilité de placer la participation des futurs habitants comme un préalable du processus de conception et de construction de la ville, en favorisant une implication très fortes de ceux-ci, en tant que premiers bénéficiaires et utilisateurs.

L’AERA , la Société civile d’accession progressive à la propriété

L’AERA (Actions, Etudes, Recherches sur l’Architecture, l’Habitat, la Ville) est une association loi 1901, à but non lucratif, qui intervient « aujourd’hui en Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) auprès des aménageurs et des opérateurs pour le montage d’opérations participatives, sur les plans juridiques et économiques, ainsi que pour la médiation et l’accompagnement des futurs habitants dans les phases de programmation. Elle assure le suivi des programmes et l’accompagnement de la maîtrise d’œuvre sur le plan architectural et technique ». Stéphane Gruet, architecte et philosophe, a créé l’AERA en 1991 avec comme objectif premier de promouvoir dans le cadre d’une animation culturelle locale, une réflexion et un débat transdisciplinaire et transculturel de niveau européen autour de l’architecture et de la ville (Conférences, expositions, séminaires, revue et éditions Poïesis) suivi par la création, à Toulouse, en Janvier 2000 du Centre Méridional de l’Architecture et de la ville dédié à la participation de tous à l’architecture et à la ville. En 2002 l’AERA s’engage dans l’action et l’innovation dans le domaine du développement social urbain et en 2003 dans l’habitat participatif ). Il lui aura fallu une quinzaine d’années de travaux et d’études pour mettre au point les méthodologies et les montages de l’accession très sociale et pour les mettre en œuvre avec les collectivités, les aménageurs et les opérateurs qui lui ont fait confiance.

Depuis le début de sa démarche Stéphane Gruet plaide en faveur d’un fort engagement pour un développement social durable. L’AERA n’est pas un producteur de logement. Son objectif est de proposer de nouvelles façons de faire du logement et d’entraîner les habitants et les acteurs de l’habitat et de la ville. Aux yeux de Stéphane Gruet l’entrée sociale est essentielle; Elle commande les questions économiques et environnementales. Stéphane Gruet a pris le contrepied des premiers écoquartiers européens qui ont eu tendance à s’adresser à une clientèle de classe moyenne supérieure . Les premiers écoquartiers européens se focalisent sur 15% de la demande de logements.

L’AERA a travaillé à la mise au point juridique, financière, sociale et opérationnelle de coopératives en accession sociale progressive à la propriété ( SCIAPP) qui s’inscrivent dans la perspective d’une économie sociale et solidaire. L’AERA dont le siège se trouve à Toulouse a réussi à réunir un partenariat opérationnel ( aménageurs et opérateurs sociaux) et à convaincre des municipalités d’associer à leur programme de Zone d’Aménagement Concerté, une partie de leurs futurs habitants.

Plusieurs projets sont en cours dans l’agglomération toulousaine :

32 logements à Balma-gramont ( projet en cours ),

100 logements en accession sociale progressive dans une opération de 300 logements, à Ramonville ( chantier en cours)

95 logements en accession dont la moitié en accession sociale participative (PSLA et SCI APP), à Bellefontaine (permis déposé)

10 à 15% des 3000 logements de l’écoquartier de la Cartoucherie ( en cours de montage).

Dans chaque programme entre un tiers et une moitié des logements ont le statut de la SCIAPP.

Dans de ces projets l’AERA propose aux futurs habitants de mutualiser un certain nombre de locaux. La programmation d’une salle de réunion est indispensable à la vie associative. Cette salle peut-être polyvalente pour plusieurs usages simultanés à partir du moment où sa surface est suffisamment grande pour être divisible. C’est au groupe d’habitants de décider des activités et des équipements qu’ils veulent mettre en commun : une buanderie, une cave, un atelier de bricolage, une chambre d’ami, un potager…Les intentions peuvent être finançables par les habitants en proportion de la surface de chacun des logements ou à la carte selon la demande et l’usage. La taille des espaces mutualisés dépend du nombre d’habitants concernés.

La programmation avec les habitants donne lieu à un rapport écrit qui est communiqué à l’architecte et au maître d’ouvrage ; l’architecte avec l’AERA étudient le système structurel qui correspond le mieux au programme écrit et au contexte urbain dans lequel sera construit le projet. Le système fixe une trame et un système constructif comprenant les gaines de distribution verticales des fluides (eau, électricité, chauffage collectif, gaz). Les demandes spécifiques font que chaque plan a une distribution originale tout en s’inscrivant dans le système structurel commun. Le système structurel est conçu pour s’adapter aux demandes des habitants. Dans l’architecture de l’immeuble cohabitent les éléments différents et des éléments communs.

L’AERA demande aux candidats au logement d’élaborer et de signer une charte qui énonce les principes de l’habitat participatif. A partir de cette charte, l’AERA travaille avec les futurs copropriétaires à l’élaboration des règles d’usage qu’ils s’engagent mutuellement à respecter dans la gestion quotidienne de leur immeuble.

L’appel à candidature se fait sur internet, dans les journaux municipaux locaux et lors de manifestations architecturales. Le fait que chaque opération se fasse avec le soutien des municipalités, des aménageurs et opérateurs concernés, met en confiance les candidats au logement. « Nous ne sommes qu’au début de l’habitat social participatif ; Notre but est de promouvoir le développement et de démocratiser l’accès à l’habitat participatif, et en particulier de l’ouvrir aux plus modestes qui peuvent ainsi accéder par leur coopération aux avantages jusqu’alors réservés aux plus aisés : choisir son habitat et son environnement social, accéder progressivement à la propriété, maîtriser ses dépenses d’énergie, soit multiplier les bénéfices sociaux, économiques et environnementaux de tout ce qui gagne à être mis en commun ».

L’AMO INDÉPENDANT

Interview de Stéphane Singer

– En 2010, lors Des rencontres de l’Habitat Participatif de Strasbourg, tu as initié avec d’autres le Réseau National des Acteurs Professionnels de l’Habitat Participatif, le RAHP. Comment définis-tu ce qu’on désigne aujourd’hui comme étant l’accompagnateurs professionnel ?

– Mon rôle est d’aider un groupe d’habitants à assumer son rôle de maître d’ouvrage. C’est un métier hybride qui relève de l’ingénierie sociale et de l’ingénierie immobilière. Je ne suis pas le maître d’ouvrage. Ma mission se limite à l’AMO. Mon intervention est transversale ; Elle va de la dynamique de groupe à la fiscalité en passant par le montage juridique. Je suis souvent appelé en urgence par un groupe qui a peur d’éclater pour une raison ou une autre, souvent à cause des reports de délais d’autant plus pesants que le groupe a déjà une longue histoire derrière lui. Au début je joue les pompiers.

– Quelles sont les attentes du groupe ?

– Il m’attend comme le sauveur mais en même temps il a peur de perdre la maîtrise du projet. Pour sortir de ce piège tous mes efforts consistent à responsabiliser chaque membre du groupe. C’est la raison pour laquelle j’insiste : Le maître d’ouvrage c’est le groupe, pas moi. Je suis là pour mettre de la rigueur dans le management du projet. Je passe en revue les interlocuteurs du projet : la collectivité qui fixe des règles, le banquier qui fiabilise les budgets, l’architecte qui donne un cadre au logement. Et je responsabilise les différents membres du groupe en fonction de leurs compétences de leurs envies et de leur disponibilité. Je forme ainsi un petit groupe de pilotage. Je me charge des démarches que celui-ci n’a pas le temps de faire ou pour lesquelles il manque de compétence. Le groupe de pilotage doit restituer au groupe l’état d’avancement de ses démarches et rendre compte des questions qui doivent faire l’objet d’un débat et d’une décision collective. Un groupe qui décide de tout, cela ne signifie pas qu’il fasse tout. Je suis là pour le décharger des tâches qu’il n’a pas le temps de mener à bien.

Actuellement j’accompagne le projet REGAIN à Angers. Ce groupe avait imaginé un projet architectural de 30 logements dans un îlot urbain remarquablement bien situé au centre de l’écoquartier des Capuçins à dix mètres d’une station de tramway. Le projet architectural est ficelé mais il est conçu pour accueillir deux fois plus d’habitants qu’il n’y a de candidats ; Le groupe a obtenu le Permis de construire alors qu’il lui manque encore la moitié de ses membres. Ma première intervention consiste donc à lancer une grande campagne d’information et à expliquer le projet aux nouveaux venus. Il ne faut pas aller plus vite que la musique. Il faut respecter les étapes. Je cherche un bailleur qui accepte de se joindre au groupe pour réaliser une demi douzaine de logements en location. Le projet prévoit la présence de 300 m2 de locaux communs, soit 13% de la surface constructible. La salle commune s’ouvre sur une terrasse au quatrième étage. Le financement des locaux communs doit faire l’objet d’une étude spécifique.

– Dans le cas de l’appel à projet lancé par la SERM aux Grisettes, un écoquartier en construction dans la partie Sud-Ouest de Montpellier, comment as-tu réussi à monter un projet qui a été retenu par l’aménageur ?

– A Montpellier comme dans d’autres villes j’organise périodiquement des réunions de sensibilisation à l’habitat participatif qui ont suscité des initiatives. Un groupe en formation projetait de s’installer dans une partie d’un ancien lycée. Faute d’aboutir ce groupe s’était scindé en deux groupes l’un de douze l’autre de 14 familles, tous deux en quête de terrain. Je leur ai proposé de candidater aux Grisettes, là où l’aménageur envisage d’accueillir un groupement participatif d’une douzaine de logements. A partir d’un noyau de six familles neuf familles se sont portées candidates. Nous en attendons trois autres pour commencer à travailler sur le projet. La SERM nous demande de déposer le dossier de permis de construire avant les grandes vacances de 2013.

LE RHAP : RÉSEAU NATIONAL DES ACTEURS PROFESSIONNELS DE L’HP

Le RHAP regroupe des prestataires de service indépendants et d’associations soutenant des projets locaux d’habitat participatif. En préparation à l’issue des rencontres de Strasbourg en 2011 Le Réseau National des Acteurs Professionnels de l’Habitat Participatif, le RAHP est créé en juin 2011. En préambule de son engagement le Rhap déclare : « L’habitat participatif place les usagers, collectivement, au cœur de la réalisation de leur habitat et de leur cadre de vie afin de favoriser l’épanouissement individuel, les solidarités quotidiennes et les comportements responsables ». Il situe les compétences des accompagnateurs à la confluence des trois domaines de l’ingénierie sociale, de l’ingénierie de l’immobilier et de la conduite d’opération. Les accompagnateurs insistent sur le fait qu’il n’est pas question pour eux d’endosser la maîtrise d’ouvrage à la place du groupe d’autopromotion. Mise à part ce préalable partagé par la quasi totalité des membres du RAPH, il est encore trop tôt pour récolter les premiers fruits d’une réflexion collective. On observe par exemple que les propositions de formation au métier d’accompagnateur restent le fait d’initiatives individuelles dispersées aux quatre coins du pays. Lors des rencontres de Grenoble de 2012, les animateurs de l’atelier confrontés à un public de candidats à l’habitat participatif se sont contentés d’énumérer les missions de la maîtrise d’œuvre aux différents stades d’avancement du projet architectural. Les missions spécifiques de l’accompagnateur n’ont pas été abordées alors que dans la pratique on observe qu’elles commencent à être négociées en quelque sorte à la carte avec les groupes d’habitants et leurs éventuels opérateurs. La mission d’accompagnateur varie selon les attentes spécifiques des groupes. Il s’agit ou non de rechercher des candidats selon que le groupe est complet ou pas. Il s’agit ou non de monter des dossiers financiers selon qu’un organisme bancaire ou qu’un maître d’ouvrage délégué s’en charge ou pas. Il s’agit d’évaluer le temps de recouvrement entre le travail de programmation et celui de la conception architecturale du projet. Il s’agit d’inclure ou non une mission de conduite d’opération. Les responsabilités afférentes à ces missions ne sont pas toujours explicites. L’AMO fait l’objet d’une contractualisation générale qui ne répond pas toujours aux spécificités de l’habitat participatif. Bref le jeune syndical a de quoi faire pour les années à avenir.

LES BAILLEURS SOCIAUX

Le mouvement coopératif international

La première journée des rencontres grenobloises a été consacrée aux différentes formes de coopératives. Le Président de l’ACI (International cooperative alliance / housing) est venu de Londres nous dire l’importance du mouvement coopératif dans trente pays du monde . Le secteur du logement emploie 100 000 personnes dans 3000 coopératives dont le chiffre d’affaires global est l’équivalent du P.I.B. Canadien. L’année 2012 est l’année des coopératives. Celles-ci ont engagé quatre actions :

– signaler par une banderolle fixée dans leurs établissements, les coopératives existantes

– s’engager à ne travailler qu’avec des matériaux durables exploités conformément aux critères du développement durable

– souscrire à une charte de la bonne gouvernance (sur site : icahousing.coop)

– Développer les coopératives 22 pays de la Communauté Européenne, notamment grâce au European liaison committee for social housing qui a adopté quatre objectifs spécifiques : l’habitat durable, l’habitat pour tous, une politique urbaine facteur de cohésion sociale, un cadre juridique légal. Une recommandation européenne N°193 signée par la France fait la promotion de tout type de coopératives ; Elle devrait permettre de neutraliser la législation française dite Loi Chalandon qui aligne le fonctionnement des coopératives sur celui des Offices d’HLM.

Les GRT de Montréal ont envoyé une délégation aux rencontres de Grenoble. Habicoop est en relation avec ces GRT depuis Le forum de Toulouse de 2007. Il s’agit des groupes de ressources techniques qui aident les habitants les plus modestes habitant les quartiers pauvres de Montréal à se constituer en coopératives pour réhabiliter ou construire leur habitat. Ces GRT génèrent leurs propres revenus en tant qu’intervenant comme bureau d’études sociales et techniques dans chacun des projets d’habitat qu’ils ont initiés. Par ailleurs ces projets coopératifs sont subventionnés par des fonds publics nationaux et locaux. Chaque coopérative d’habitat est propriétaire des logements qui sont loués à chacun de ses membres. A Montréal il existe vingt quatre GRT, soit environ 200 intervenants . Chaque équipe doit être polyvalente pour gérer des problèmes sociaux, financiers, juridiques et de construction.(site internet : agrtq@agrtq.qc.ca). Depuis 1997 l’association des GRT a participé à la réalisation de 10 000 logements, dans 70 municipalités. Habicoop présente le Village Vertical qui est en cours de réalisation à Villeurbanne sur un terrain qui fait l’objet d’un bail de 70 ans. Dans ce projet cohabite l’accession aidée et la location sociale. Habicoop accompagne la création de coopératives à capitalisation individuelle : Chaque locataire achète des parts sociales qu’il peut revendre s’il doit quitter son appartement.

La Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d’HLM

Interview de M. Lourier

L.P : Le livre que vous avez co-écrit et qui a été édité en Octobre 1998 par le Plan Urbanisme Construction et architecture, le parcours historique des coopératives dans le secteur de l’habitat est très précisément décrit. Les coopératives ont connu un développement exceptionnel dans les années soixante, notamment grâce à la formule de la location vente. En 1960 les coopératives d’habitat ont réalisé 60 000 logements en location vente, une formule qui s’apparente à celle de la CODHA, cette coopérative suisse qui, aujourd’hui, fait référence auprès des candidats à l’autopromotion. Des dirigeants de sociétés coopératives affichaient leur ambition de construire le quart des logements sociaux produits chaque année. Grâce notamment à une politique d’industrialisation de la construction l’époque se prêtait aux records de production. La préfabrication supplantait la participation.

V.L : A l’origine la scoop est une coopérative de consommateurs, liée à un projet unique. Le mouvement coopératif n’est pas à confondre avec l’habitat participatif. Dans la période d’après guerre, les sociétés coopératives avaient pour objectif de rendre la propriété accessible au plus grand nombre de gens, c’est à dire à une population aux moyens modestes. L’accession sociale à la propriété a toujours été l’objectif premier des sociétés coopératives. Aujourd’hui encore la majorité des programmes réalisés par les sociétés coopératives concernent l’accession à la propriété.

Durant les trente glorieuses, les scoop ont acquis un technicité et un savoir faire qui les ont incitées à créer des scoop de production capables de construire de très importantes opérations. La société Baticoop, par exemple, réalisait de 5 à 10 000 logements par an. l’importance et le nombre grandissant des programmes a fait porter des responsabilités de plus en plus lourdes sur les coopérateurs qui , dans le même temps, devenaient trop nombreux pour réellement participer aux décisions, tout en restant statutairement responsables : Non décideurs mais responsables. Le coopérateur endossait le risque d’être redevable en cas de faillite de sa société coopérative, sans vraiment en avoir conscience.

PL : La loi Chalandon de Juillet 1971 a mis un point d’arrêt à cette montée en puissance des scoops.

M.L : Albin Chalandon voulait éradiquer les coopératives. La Fédération s’est battue pour que le mouvement coopératif survive dans un cadre plus restrictif et juridiquement plus clair. La coopérative des accédants, dite de consommation, a été différenciée et séparée de la coopérative de construction dite de production, seule responsable de la construction des logements. A partir de 1971 et sur une période d’environ 15 ans, des scoops de production dont le champ d’intervention se limitait à un territoire donné (ville, département, région) ont réalisé autant de projets qu’il y avait de Sociétés coopératives civiles de construction. Chaque SCCC est unique : Elle regroupe les futurs acquéreurs, collecte les fonds et gère un projet localisé et bien défini. En 1983 les sociétés coopératives de production travaillent en Vente en état d’achèvement ( VEFA) .

PL : Au début des années quatre vingt il y a eu des contacts entre le MHGA et la Fédération Nationale des Scops. Quels en ont été les résultats ?

M.L : La Fédération et le MHGA avaient prévu qu’une douzaine de coopératives réalisent un total de 300 logements en accession participative. Deux projets ont été réalisés, à la Forgerie et à Montmélian. Ces deux projets ont pris beaucoup de temps pour se concrétiser, environ sept ans chacun. Sur une période aussi longue des familles ont quittés le projet. La personnalisation des logements n’avait pas de limite. En cas de changement de candidat, il fallait reprendre les études à zéro.

L’Habitat Participatif et la coopérative font référence à des réalités différentes. Concernant l’habitat participatif, c’est le groupe des futurs habitants qui est promoteur. C’est le principe de l’autopromotion. Le groupe qui fait appel à une coopérative reste co-maître d’ouvrage. La Fédération des coopératives n’aspire pas à avoir le monopole de la participation, mais le fait est de les coopératives sont de plus en plus sollicitées par des groupes d’habitants. De son côté le milieu des HLM a évolué : Dans les opérations de réhabilitation de leur patrimoine les sociétés d’HLM ont appris à parler avec les habitants. Le dialogue avec les locataires a transformé les rapports entre le bailleur et ses locataires.

P.L : En Février 2011 la Fédération a publié un guide de l’habitat participatif.

V.L : Le FNC/HLM n’affiche plus ses ambitions en terme de part de marché. Le positionnement de la fédération et des sociétés d’HLM consiste à éviter le face à face direct avec un groupe d’habitants. Ce n’est pas le rôle d’une société d’HLM de gérer la relation avec des groupes d’autopromotion. Il est nécessaire de faire appel à un tiers qui accompagnera le groupe et en sera le maître de l’horloge. L’opérateur HLM n’assume pas le travail d’accompagnement en tant que tel ; Mais il peut assurer une maîtrise d’ouvrage déléguée, ce qui crédibilise le projet aux yeux des candidats à l’habitat participatif et rassure la collectivité locale quant à la bonne fin d’achèvement du projet. Si la plupart des collectivités locales intéressées demandent au groupe d’autopromotion de rédiger et d’adopter une charte, c’est pour mieux l’inciter à devenir véritablement le maître d’ouvrage de son projet. Pour assumer son projet en auto promotion, le groupe d’habitants doit savoir ce qu’il attend du projet. De son côté le maître d’ouvrage délégué doit partager la philosophie du groupe. Sinon il est préférable qu’il s’abstienne. Il y a une part de militantisme dans ce type de projet. Chacun sait que la coopérative Rhône-Saône a participé à de très nombreuses réunions, sans avoir été rémunérée pour cela. Elle a apporté au groupe du Village Vertical toutes les garanties financières nécessaires. La confiance vient avec l’expérience. Les GRT québécois ont gagné la confiance des institutions et de la population au fur et à mesure de leurs réalisations. C’est à partir de leur militantisme que les GRT ont joué un rôle d’accompagnateurs de plus en plus important.

PL : La Ministre du Logement, Cécile DUFLOT, a invité les membres de la Coordin’action a participer à quatre ateliers de travail en vue de préparer une loi cadre intégrant une troisième voie, celle de l’habitat participatif. A votre avis quels sont les principaux obstacles à lever pour que l’habitat participatif se développe ?

V.L : D’abord les blocages juridiques :

– Une structure associative ne peut pas acheter un terrain…

– Les banques sont-elles prêtes à accorder aux groupes d’habitants les garanties de financements qu’elles accordent aux individus ? L’habitat participatif va-t-il bénéficier de financements spécifiques pour construire des locaux communs ?

– Quelle sera la fiscalité en cas de dissolution de la Scop d’attribution ? Quels droits devront être à acquittés en cas de départ du coopérateur ? Comment gérer la sortie de la société coopérative ? Comment faire avaliser par le fisc la vente des parts sociales sans plus-value ?

– Comment identifier les futurs habitants en amont de la conception d’un projet ? Comment revoir le cadre général de l’attribution du logement social, sans devoir passer par un système dérogatoire ? La volonté de la Ministre est de faire la preuve qu’il est possible de développer l’Habitat participatif dans l’habitat social.

P.L : La Fédération Nationale des Scop a-t-elle mobilisé des sociétés coopératives prêtes à se lancer dans l’habitat participatif ?

V.L : Sur les cinquante projets d’Habitat participatif identifiés aujourd’hui environ la moitié travaille en partenariat avec une société coopérative HLM.

Un groupe de travail a été créé et animé par Hugues Sibille, Vice Président du Crédit Coopératif. Ce groupe a décidé de lancer une démarche collective d’innovation ( DCI) . 13 projets d’habitat participatifs ont été retenus.

LA CODHA

Cette coopérative de l’habitat associatif est « née en 1994 du rassemblement de plusieurs groupes de personnes qui avaient, chacun de leur côté, le projet de construire ou d’acheter un immeuble pour vivre leur logement autrement. Devant le constat de la difficulté et de la longueur du processus, il a été décidé de créer un instrument unique et ouvert à tous : la coDHA regroupant les aspirations de chacun à mener différents projets afin de proposer, enfin, une offre en matière de logement associatif à Genève ». Des membres de ces groupes avaient eu connaissance du MHGA et prirent contact notamment avec Daniel Bouchet , un des architectes de l’îlot du Penney à Chambéry.

C’est à la suite d’un squat qu’une équipe de jeunes genevois a décidé de s’organiser pour se loger de façon économique. La CODHA commença par l’achat et la réhabilitation d’un ancien hôtel désaffecté. A Genève l’immobilier est très cher. Il n’était pas raisonnable de vouloir monter des groupes d’habitat en accession. Il fallait donc inventer un montage spécifique pour permettre à des locataires de vivre dans « un autre type d’habitat, une autre qualité de vie, un autre rapport au logement basé sur la participation, la convivialité et la solidarité. La coDHA réalise ses projets par la participation active des habitants ; Les buts de la coDHA sont :

– Sortir des immeubles du marché immobilier

– Les remettre en gestion aux habitants sous forme de bail associatif

– Garantir aux habitants un loyer correspondant aux coûts réels de l’immeuble.

La coDHA a été créée pour mettre en commun l’expérience et les compétences de chacun et ainsi gagner en efficacité et en crédibilité. Cette mise en commun permet d’éviter les difficultés que rencontrent individuellement les petites coopératives d’habitation : Etablir des statuts, concevoir un projet, réunir les fonds nécessaires, obtenir un financement bancaire, effectuer les démarches administratives sont autant d’obstacles qui sont souvent décourageants. C’est donc pour réaliser plus rapidement des projets au bénéfice de toutes les personnes intéressées que la CoDHA a été créée au printemps 1994 ». La coDHA fait partie de l’association des coopératives de Suisse.

La coDHA s’appuie sur ses membres coopérateurs qui étaient 900 en 2010 et qui sont 1500 en 2013. En fonction des opportunités foncières et des attentes des membres coopérateurs la coDHA lance des projets qui trouvent facilement leurs futurs habitants parmi ses membres. Les projets se trouvent tous à Genève ou dans sa banlieue. Chaque membre coopérateur acquiert une part sociale de100 € au moment de son adhésion à la coDHA. Lorsqu’il s’engage dans un projet précis il verse un apport de 5% du coût de construction du projet (environ 5000 €). Jusqu’à maintenant la coDHA avait réussi à diminuer le coût d’un immeuble en contractant un bail emphytéotique de 99 ans plutôt qu’en achetant le terrain. Aujourd’hui les taux d’intérêt ont baissé ( 2%) de sorte que l’écart se réduit entre le coût de la charge foncière et les mensualités du bail emphytéotique. La coDHA envisage, si la tendance se confirme, d’acheter les terrains les moins chers mis sur le marché.

La coopérative coDHA dite coopérative faîtière est propriétaire des immeubles. Elle reste responsable de la gestion générale de chaque opération ( achat, crédits bancaires, travaux…) Les habitants de chaque opération sont réunis en association. Celle-ci loue l’usage de l’immeuble à la coDHA qui perçoit mensuellement l’équivalent d’un loyer. Chaque membre coopérateur dispose d’une voix lors de l’Assemblée générale annuelle de la coDHA. L’association collecte les loyers, comptabilise les charges et assure la gestion courante.

Depuis 1994 plus d’une douzaine d’opérations ont été réalisées et deux cents coopérateurs logés. La première opération fut la réhabilitation d’un immeuble genevois avec la création de 12 appartements. La deuxième opération, celle des Ouches, porte sur deux immeubles de cinq niveaux conçus et construits de 2002 à 2004 selon des critères environnementaux ambitieux. Les deux immeubles ont été les premiers bâtiments, en Suisse, à recevoir le label Minergie

(qui se rapproche du BBC français) et à avoir fait l’objet d’un bail associatif. Cette réalisation respecte trois principes : économie, écologie et confort. Les futurs habitants ont participé à la conception du projet sur la base d’un avant-projet élaboré par les architectes (collectif d’architectes+H.de Giovannini) et adopté par la coDHA. La présence de 12 duplex génère deux larges coursives sur l’une des deux façades de chaque immeuble. « Les coursives, d’une profondeur de 2,70 m constituent autant d’accès des logements que les terrasses des coopérateurs ». Les duplex s’apparentent à des maisons superposées plus qu’à des appartements. La première séance d’information a réuni une cinquantaine de membres coopérateurs parmi lesquelles les 27 logements trouvèrent leurs habitants. Le groupe des « futurs habitants était au complet en Avril 2003. C’est donc collectivement que les habitants ont défini les choix constructifs, les équipements et la qualité des finitions ».

La cinquième réalisation, l’immeuble des Voirets (commune de Plan Les Ouates, en banlieue genevoise) , est la plus connue et fait périodiquement l’objet de visites de nombreux groupes de français venant plus particulièrement de la Région Rhône Alpes. Il s’agit de dix appartements de 3 à 6 pièces conçus par ATBA et Stéphane Fuchs et construits en ossature bois. Les habitants avaient créé l’association Mill’O en 2001. Huit familles et deux célibataires s’y sont installés en 2006. Cet immeubles a reçu le prix cantonal du Développement durable en 2007.Il dispose de nombreux espaces communs : une salle commune avec cuisine, une chambre d’amis, un atelier de bricolage, un bloc sanitaire, un local vélos, une cave et un jardin. Cent m2 de capteurs photo-voltaïques sont posés en toiture et assurent le tiers des consommations d’énergie. Le chauffage collectif est assuré par une chaufferie à granulés de bois. La chaleur est diffusée par les planchers chauffant des séjours et des radiateurs dans les chambres. De larges coursives font communiquer les appartements entre eux tout en prolongeant chaque séjour.

Un des projets actuellement en cours se trouve en France. L’opérateur Haute Savoie Habitat a fait appel à la coDHA pour monter un projet participatif à Viry (74). La codDHA a accepté à condition de se voir confiée la construction de 10 logements dans un programme global de 47 logements. Il reste quelques appartements disponibles en Janvier 2013. La fin des travaux est prévue pour le printemps 2013.Les appartements possèdent chacun deux orientations et de nombreuses ouvertures. Le regroupement des équipements sanitaires et de cuisines est à la fois source d’économie et de confort puisque les activités bruyantes sont regroupées au centre du bâtiment tandis que les pièces calmes ouvrent en façade sur un environnement paysager.

L’ARCHITECTE ET SON INGÉNIERIE

L’agence ouverte

Dans le nouveau partenariat l’architecte se recentre sur son rôle spécifique. Il est le concepteur du projet architectural ; Il n’intervient plus ni dans le montage du projet ni dans sa programmation. Le jeu de rôle obéit à la règle générale qui régit la commande publique : l’architecte programmateur ne peut pas être l’architecte concepteur. L’architecte doit choisir l’un des deux rôles. A Chambéry comme à Nanterre, l’architecte, qu’il soit choisi en fin ou en début de programmation, tient à participer, autant de fois qu’il en a la disponibilité, aux réunions de l’atelier de programmation, en qualité d’observateur. Lors des premières rencontres il apprécie le discours des clients sur la qualité d’usage de leur futur habitat, un discours qu’il n’a pas l’habitude d’entendre dans la bouche des promoteurs classiques essentiellement préoccupés par les questions de délais et de coûts. De fait la conception architecturale se nourrit du processus participatif et le prolonge. L’architecte maître d’œuvre d’un habitat participatif n’est pas coupé des habitants. La règle de l’anonymat prévaut dans les concours d’architecture et empêche tout dialogue entre le programmateur, les futurs utilisateurs, les membres du jury et l’architecte. Une fois que le projet lauréat est choisi, l’architecte est en droit d’exiger que son projet soit réalisé tel qu’il l’a dessiné, sauf en cas d’un important changement du programme. Si la méthode de la programmation générative est traitée dans cette étude de l’Habitat participatif ( P52+A54), c’est bien dans l’espoir qu’un dispositif de dialogue puisse être instauré au moment de la mise au point d’un projet. Dans l’habitat participatif, tout naturellement, lorsque l’architecte présente ses plans aux futurs habitants, le dialogue engagé au stade de la programmation se poursuit dans « l’agence ouverte ». Chaque famille discute sur plans, avec l’architecte ou son collaborateur. Le passage du programme au projet s’étale sur une période suffisamment longue pour que ni le client ni l’architecte ne se sentent frustrés. C’est au bout de la énième proposition du maître d’œuvre que le report répété de la validation de son travail met en cause le respect des délais convenus au départ. L’architecte hollandais Van der Werf, un professionnel de la conception participative a trouvé la parade : Au terme de la programmation, chaque client a droit à deux allers et retours entre lui et l’agence. A partir du troisième, le rendez-vous individualisé est tarifé, ce qui fait réfléchir les indécis chroniques.

L’architecte concepteur

La normalisation de la procédure participative peut avoir des effets nouveaux sur le profil et le comportement des architectes que le groupe sera de moins en moins seul à choisir. L’architecte pourra aussi bien être recommandé voir imposé par l’un des nombreux partenaires du projet. Au delà d’une première rencontre aimable et débordante de bonnes intentions , le cours du travail peut s’avérer décevant, pour les uns comme pour les autres, chacun restant prisonnier de son propre milieu. L’attachement de l’architecte à sa propre approche du projet, les critères de rentabilité remis sur la table de façon récurrente, le manque de pratique dans le domaine de la dynamique de groupe, tous ces paramètres peuvent aboutir à une participation non seulement formelle mais éprouvante et enfin de compte dissuasive. Les habitants peuvent découvrir avec amertume que l’architecte avec lequel ils ont contractés n’est pas celui qui dessine le projet, que l’architecte qui a dessiné le projet n’est pas celui qui suivra le chantier, sans compter le turn over interne à l’agence : L’architecte qui « décroche l’affaire » n’est pas toujours celui qui va la traiter. Il arrive que tel collaborateur ouvert au dialogue quitte le projet à la demande de son patron, pour travailler sur un concours pour on a besoin de lui. Ce jeu de rôle désoriente et inquiète les habitants. Raison de plus pour que la mission d’accompagnateur se prolonge , le plus longtemps possible. L’accompagnateur est le seul à garantir une certaine continuité au projet. Il a une fonction précieuse, celle d’être l’avocat des habitants vis à vis des autres décideurs. Si l’accompagnateur quitte la scène dès la fin de la programmation, la suite du processus participatif devient très aléatoire. Aujourd’hui, nous sommes bien loin du projet du Buisson Saint Louis à Belleville où l’architecte Bernard Kohn, dessinait in situ et couchait sur le chantier. Il y a longtemps que l’ère du militantisme s’est achevée.

L’architecte accompagnateur

Dans l’après 1968, les syndicats d’architectes proclamaient, en chœur avec l’administration, l’objectif d’une diversification des profils d’intervention des architectes. J’avais la naïveté, à l’époque, de penser que le profil de l’architecte animateur pouvait être utile à la fois à la population et à la profession. En réalité le mythe du grand architecte faiseur de villes et de monuments n’a cessé de peser dans les esprits, notamment dans l’enseignement qui est un secteur où j’ai exercé plusieurs décennies. Ce qui explique que des années soixante dix au début des années deux mille, les pratiques professionnels participatives soient restées foncièrement marginales. Même les Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) dont la vocation était prioritairement pédagogique ont été, sauf exceptions ponctuelles, instrumentalisés par les collectivités locales en quête d’études préalables « gratuites » et… non participatives. Le développement des projets d’habitat participatif relance la question d’une diversification des profils professionnels. La profession d’architecte accompagnateur a un bel avenir si elle sait s’entourer de consultants et se mettre en réseau avec des psycho-sociologues, l’ingénierie de l’écoconstruction, et des juristes créatifs. L’architecte superman des groupes autogérés des années quatre vingt a cédé la place à deux profils d’intervention qui devraient travailler en relation étroite de façon à s’insérer dans un partenariat étendu à l’ensemble institutionnel qui régie l’urbanisme et la construction et auquel s’ajoute l’appui d’un groupe d’habitants. Il importe que dans l’équipe chargée de la programmation une majorité d’intervenants ait une formation en architecture, ne serait-ce que pour bénéficier d’une certaine autorité vis à vis de collègues praticiens. L’habitat participatif permet de construire à la fois un bâtiment et un groupe social.

La co-production du plan masse

Les enjeux de la participation diffèrent selon l’échelle du territoire considéré. A la Hayette la densité est de l’ordre de 20 maisons à l’hectare. La composition du plan masse résulte d’une implantation satisfaisante à la fois pour chaque famille et pour l’ensemble du groupe. Trois mois de réunions hebdomadaires sont généralement nécessaires à l’obtention d’un équilibre consensuel qui n’a rien à voir avec la géométrie d’un tracé abstrait. Cet équilibre procède d’une succession d’ajustements progressifs qui au lieu de se produire sur plusieurs siècles lorsqu’il s’agissait d’un village traditionnel, s’opère en trois mois de tâtonnements, d’essais, d’erreurs, de changements d’orientation, de voisinage fluctuant et de négociations menées tout au long de l’atelier participatif. Les particularismes l’emportent sur la géométrie, ce qui génère une organisation vivante issue d’une sorte de biogénèse humaine. Le charme des anciens hameaux procède d’un jeu d’adaptations au fil des générations. Dans le projet de Vauréal comme dans celui des Basses Roches ( chapitre 3 et 4) le concept de maison de ville correspond à une densité plus forte autour de 25 logements à l’hectare. L’espace public est structuré par des alignements de maisons, des placettes et des espaces verts bien délimités. Les habitants ont encore le choix de leur voisinage et de leur emplacement. A Vauréal ils ont eu le choix d’une variante à partir de plusieurs propositions des architectes.

L’espace de la citoyenneté

Dans l’îlot du Penney, à Chambéry, les habitants ont également choisi un plan masse parmi ceux que les architectes avaient représenté en maquette à l’issue des ateliers de programmation. La mise en place d’immeubles de quatre ou cinq étages permet d’atteindre et de dépasser, le cas échéant, une densité d’environ 40 logements à l’hectare. Dans tous les projets cités dans cet ouvrage, la mise en discussion du plan masse a eu une part essentielle dans la constitution du groupe des habitants. Le fait de commencer le travail de l’atelier des habitants par l’étude de plan masse donne une primauté à la dimension collective de l’habitat. Les candidats au logement discutaient d’abord de leur place dans la vie de quartier et des relations de voisinage qu’ils souhaitaient vivre. Cela évitait que chacun ne s’enferme trop vite dans l’étude de son propre appartement.

Aujourd’hui les projets d’autopromotion s’inscrivent quasiment tous dans un cadre urbain dense. Dans le cas de parcelles résiduelles, le volume habitable est prédéterminé pour l’essentiel , ne laissant que peu de marges de liberté. La programmation se joue plus sur la multifonctionnalité recherchée et le positionnement des habitants entre eux et par rapport à elle. La configuration du projet se joue dans la verticalité plus dans l’horizontalité du terrain. L’architecte n’en a que plus de responsabilités : La richesse du projet dépendra de la qualité du support qu’il propose aux habitants. Le support qu’il conçoit peut ou non neutraliser les attentes individuelles en les enserrant dans un système plus ou moins contraignant. Plus l’habitat participatif s’inscrit dans un milieu dense, plus les marges d’expression architecturale se réduisent. Reste alors à jouer sur la distribution intérieure des logements et sur les relations à l’environnement immédiat. L’appropriation verticale, notamment dans les duplex, peut être complétée par d’éventuelles adjonctions horizontales (balcons ou boites accolées). Tout le talent de l’architecte consistera à concevoir un support constructif économique capable d’accueillir des apports les plus diversifiés. Je pense pour ma part que, dans le contexte de la densification du milieu urbain, on en viendra, un jour ou l’autre, à devoir intégrer verticalement une part de l’espace vide qui existait dans l’habitat urbain traditionnel, ne serait-ce qu’en cœur d’îlot ou dans le jardin qui fait le tour du pavillon. Le traditionnel atelier d’artiste joue ce rôle d’espace de respiration. Aux yeux des professionnels de l’immobilier et au moment où la surface des logements a une forte tendance à diminuer, mon propos peut paraître utopique. Mais lorsque les coopératives auront pris l’habitude de gérer leur propre comptabilité en toute transparence, elles seront libres d’utiliser leur budget comme elles l’entendent, notamment pour se donner de l’espace libre en terrasse ou en doubles hauteurs. La façon la plus simple de respirer consiste, pour le moment, à vouloir aménager des jardins sur les toits, là où des promoteurs préfèrent y construire des maisons commercialisées à prix d’or.

Les nouveaux métiers d’accompagnateurs

L’intervention d’une équipe d’animation chargée de mettre en œuvre une pédagogie de l’habitat est en réalité complémentaire de la mission d’une maîtrise d’ouvrage déléguée capable de pré-financer la construction et d’en garantir la bonne fin d’achèvement. L’expérience montre que la plupart des maîtres d’ouvrage délégué refusent de se confronter directement et dans la durée à un groupe d’habitants. C’est notamment la position de la Fédération Nationale des coopératives d’HLM ; à plus forte raison la position des sociétés anonymes d’HLM Dans tout projet important, à plus forte raison en cas de mixité programmatique, l’accompagnement est nécessaire. L’accompagnateur travaille le plus souvent en équipe ou en réseau avec des consultants spécialisés. Jusqu’à présent il est chargé de la programmation mais il doit veiller au passage du programme au projet. Vis à vis de l’architecte maître d’œuvre, il défend les requêtes des habitants. Le maître d’œuvre a tôt fait d’écarter une demande sous prétexte qu’elle est trop coûteuse, inesthétique ou inconstructible. L’accompagnateur lorsqu’il est architecte est capable d’argumenter la fiabilité d’un programme ; Dans un processus d’élaboration d’un projet d’habitat il est logique que l’accompagnateur soit un architecte. Son savoir est irremplaçable pour accomplir la mission de médiation entre les habitants et les professionnels de l’architecture et de la construction. A l’inverse le concepteur, parce qu’il est partie prenante, n’est pas en position de jouer le rôle de médiateur. La médiation fait aussi appel à des compétences concernant la conduite et la régulation de groupe, concernant également les procédures de montage d’un projet d’habitat et les règles juridico-financières à respecter. La fonction d’accompagnateur est pluridisciplinaire. Elle se pratique donc soit en réseau soit en équipe. Elle constitue un nouveau métier.

Lors des discussions préalables à la rédaction de la loi, l’Ordre des Architectes insistait pour que l’architecte concepteur du projet soit aussi l’accompagnateur du groupe des habitants. Il est vrai qu’au sortir de l’école d’architecture le détenteur de l’habilitation à la maîtrise d’œuvre (HMO) est, en principe, effectivement jugé apte à concevoir indifféremment une petite cuillère ou un plan d’aménagement du territoire. Le doctorat, lui, enclenche la spécialisation, sans compter les formations complémentaires suivies par certains étudiants pour approfondir tel ou tel secteur de connaissance. S’agissant de l’exercice professionnel proprement dit, l’expérience est nécessaire. Personne ne songerait confier la planification d’un écoquartier à un concepteur de petite cuillère (appelé communément designer plutôt qu’architecte). La définition interscalaire de l’architecte concepteur à laquelle s’attache l’Ordre des architectes limite en réalité la diversification des profils d’exercice. Chaque mode d’intervention a ses responsabilités et ses compétences spécifiques. Or la position de l’ordre des architectes n’admet pas que l’habitat participatif puisse donner lieu à des formes d’intervention autres que celle du concepteur Cela revient à confondre les rôles du concepteur et du programmateur, du juge et de l’avocat, du chef d’orchestre et du premier violon, de l’architecte et de l’urbaniste.

Dans nos sociétés complexes d’aujourd’hui le travail collectif en partenariat est la règle. Certes un même architecte peut dessiner tout aussi bien le plan d’un écoquartier et le plan d’un habitat participatif. Il n’empêche que, dans la réalité, l’aménageur fait appel à un urbaniste pour planifier le nouvel ensemble urbain , tandis que l’opérateur, qu’il soit bailleur public ou promoteur privé, s’adresse à un architecte pour concevoir l’opération immobilière , et à un paysagiste qui sera chargé de dessiner le paysage. Le fait que tous aient une même formation d’architecte ne change rien à cette démultiplication des missions. L’aménageur chargera une équipe d’ingénierie de mettre en place un cahier des charges techniques tandis que l’opérateur immobilier missionnera une autre équipe d’ingénierie qui décidera des dispositifs qui le respectent. Dans la période difficile que le pays traverse, ne régressons pas à l’ère de l’ecole nationale des beaux arts lorsque l’architecte, prix de Rome, acceptait de dessiner un plan de ville pour mieux faire main basse sur son architecture.

L’Ordre des architectes, comme trop souvent, navigue en position défensive, au plus prés des objectifs de ses mandants et tente de nous convaincre que, parce qu’il est un généraliste, l’architecte doit tout faire, du schéma directeur d’urbanisme au design de la petite cuillère et de la table où elle est posée. L’ordre des architectes a une excuse : aucun de ses membres n’a jamais pratiqué la moindre approche participative du projet. S’il disposait d’un minimum d’expérience, l’architecte de projet aurait déjà compris qu’à vouloir accompagner un groupe d’habitants des mois voir des années durant, il aurait tout à perdre, à commencer par son agence dont la survie économique serait mise en péril. Si l’ordre des architectes s’était véritablement intéressé aux différents modes d’exercice de la profession, il aurait constaté que de nombreux jeunes architectes exercent déjà le métier d’accompagnateur de groupes d’habitants. Au lieu d’octroyer l’ensemble des missions au seul architecte de projet, il devrait défendre une véritable diversification des profils et des modes d’intervention pour le plus grand développement de la profession qu’il dessert en croyant la défendre. Vive l’architecte accompagnateur d’habitat participatif qui devrait travailler avec son collègue architecte maître d’œuvre d’autant plus facilement que tous deux partagent la même formation. Certes la règle du non-cumul des missions a, comme toute règle, ses exceptions : Lorsque le groupe d’habitant se limite à trois ou quatre familles dont celle de l’architecte à la fois habitant maître d’ouvrage et maître d’oeuvre, le recours à une mission d’AMO peut être superflue. Mais en quoi ces mini-groupes justifient-ils un soutien de la collectivité ? En se gardant bien d’être accompagnateur d’un groupe important en nombre, l’architecte peut pratiquer ou devrait pratiquer « l’agence ouverte » qui consiste, au moment de passer de la programmation à la conception du projet, à recevoir chaque famille ou foyer afin d’ajuster au mieux les plans à leurs ultimes doléances. La note de complexité devrait rendre compte des spécificités de la procédure participative adoptée. Quoiqu’il en soit, dès qu’un groupe excède la dizaine d’associés, à plus forte raison lorsqu’il atteint plusieurs dizaines de logements, la mission d’AMO s’impose. Ce qui n’empêche pas l’ architecte de reprendre, par engagement personnel, la partie conclusive du travail de programmation effectué avant son intervention. L’architecte n’a pas à recommencer, mais seulement a finaliser en termes de projet les plans programmés qui lui sont remis par le programmateur-accompagnateur. La note de complexité est faite pour rémunérer ce qu’on appelle le temps d’ « agence ouverte » tandis que l’atelier des habitants relève de mission de programmation.

Note de bas de page : Il faut savoir que dans les appels à concours publics il est interdit de se présenter comme architecte de projet dès lors que l’on est missionné pour la programmation.(Voir la loi sur l’ingénierie de 1983 adaptée à la loi européenne sur la concurrence de 1990).

Le partenariat avec les collectivités locales

 

Dans les paragraphes A68/A69, les différents protagonistes de l’habitat participatif d’aujourd’hui sont passés en revue : associations, collectivités locales, intervenants en A.M.O. opérateurs sociaux (Maîtres d’ouvrage délégués), et maîtres d’œuvre ( Architectes et ingénierie). Le fait le plus nouveau, sans doute l’un des plus déterminants, l’un des plus réjouissant aussi, est l’entrée en scène des collectivités locales. Vient en second le développement d’une vie associative ayant comme objet la promotion de l’Habitat Participatif.

Pour faire face aux sollicitations des groupes en formation et en recherche de terrain, des collectivités locales ont commencé à élaborer un cadre institutionnel répondant à l’ensemble de leurs administrés. A partir de 2009 plusieurs grandes villes ont emboité le pas à la ville de Strasbourg en lançant des appels à projet qui ont favorisé la cristallisation de groupes formation. Des terrains en « dent creuse » le plus souvent situés en centre ville ont été réservés à des groupes d’habitants dont le projet a été sélectionné ou refusé à partir de critères sociaux, environnementaux et économiques définis par des élus et des associations pionniers.

L’explosion des réseaux et de la vie associative

Dans le chapitre P61 du livre est esquissée la nouvelle géographie de l’habitat participatif. A l’exception du MHGA créé en 1977, les associations de promotion de l’habitat participatif sont apparues dans le sillage du Grenelle de l’Environnement. A partir de pôles urbains initiaux, le développement actuel est régional, à commencer par les régions Alsace, Ilde France, Bretagne-Pays de Loire, Languedoc Roussillon ; Rhône Alpes….

La vie associative joue un rôle essentiel dans la sensibilisation du grand public à l’habitat participatif.

A Grenoble ville précurseur en la matière et au milieu des années 1990, à l’occasion d’une étude avec l’équipe Sciences Humaines du CSTB, j’avais compté une seule association intéressée par l’environnement urbain : l’association des cyclistes. Les 39 autres présentes dans la maison des associations s’intéressaient exclusivement à la protection de la biodiversité en milieu alpin. Il faut dire que les comités de quartiers institués par R.Dubedout, Maire de Grenoble, s’occupaient déjà de la vie en ville. Plus de vingt ans après, la vie associative s’est développée en faveur du développement durable urbain dont elle décline les composantes : Participer à la définition des grands projets d’urbanisme ; Elaborer des formules économiques de propriété collective (gestion responsable) ; Favoriser la mixité sociale (éviter l’isolement et l’exclusion) et créer du lien social par des échanges de services ; Construire un habitat sain, en préconisant la bioconstruction, lutter contre la pollution et pour la biodiversité en milieu urbain.

La plupart des associations de promotion de l’habitat participatif n’interviennent pas comme prestataire de service dans l’accompagnement professionnel des groupes d’autopromotion. Par contre elles peuvent se voir confier des missions d’études par les collectivités territoriales. Ces associations qui, généralement, bénéficient de subventions publiques n’ont pas intérêt à restreindre leur objet au seul habitat participatif. Pour développer leur audience, elles ont intérêt à élargir leur champ d’intervention à tous les secteurs de la vie urbaine, les transports, les espaces naturels, la qualité de l’air, de l’eau, des espaces publics. Habiter en ville déborde du cadre du simple logement. Les associations ont un grand rôle à jouer en matière de sensibilisation des citadins aux enjeux du développement durable. Elles ont un rôle de médiation à jouer entre les citadins, les collectivités et les administrations locales, notamment dans les domaines de l’urbanisme et de la protection de l’environnement. En s’engageant dans l’accompagnement professionnel et ses techniques, elles entreraient dans le secteur des professions libérales et perdraient leur vocation culturelle et citoyenne. Les militants bénévoles qui souhaitent devenir des professionnels de l’Aide à la Maîtrise d’ouvrage doivent renoncer à leur statut de représentant de la population. Le changement de statut n’est pas condamnable ; c’est le cumul des statuts qui l’est. Par contre il serait bénéfique qu’en attendant que des instances de dialogue soient mises en place, des rencontres soient organisées qui puissent permettre aux professionnels de l’accompagnement de dialoguer avec les associations engagées dans la promotion de l’habitat participatif. Dans les années quatre vingt dix, bon nombre d’élus et de dirigeants de la technostructure reprochaient au mouvement associatif de bloquer les projets urbains de façon jugée irresponsable (mais leur laissait-on d’autres alternatives que le blocage?). Il leur est difficile aujourd’hui de reprocher au monde associatif sa volonté de participer positivement à la promotion d’un habitat durable.

LA RÉGION RHÔNE ALPES

Edith Novelli, conseillère régionale, qui habite les Béalières regrette que la réforme des compétences territoriales ne soit pas aboutie. Elle regrette que les rôles respectifs du Conseil Régional, du Conseil Départemental et des collectivités locales ne soient pas très bien délimités : « La Région Rhône-alpes dispose d’un observatoire Régional de l’habitat et du logement. En 2011 un axe « Habitat et solidarité » a été ajouté aux axes d’observation existant. L’observatoire organise des réunions avec les opérateurs institutionnels, l’Etat, les bailleurs sociaux, les associations locales, Habicoop et L’association des habiles qui sont nos partenaires et que le Conseil Régional soutient financièrement. Un premier travail a consisté à mieux définir les différents termes utilisés dans le domaine de l’habitat participatif. La réflexion porte sur les principaux aspects de l’habitat participatif : Quel mode d’accompagnement ? Quels opérateurs ? Quel accès au foncier (notamment dans le cas d’une coopérative) ? Quel cadre juridique et quels montages financiers. La Région s’intéresse à la dimension participative dans l’habitat social. Or, dans ce domaine, les groupes qui réunissent des personnes à faible revenu et qui tiennent la route sont encore rarissimes. L’objectif de la Région est de développer les innovations en matière d’habitat social et de rendre accessible l’habitat participatif au plus grand nombre. Par exemple, à l’instar d’une expérimentation londonienne, nous voulons rompre la boucle infernale qui exclue les jeunes travailleurs : pas de travail sans logement, pas de logement sans travail. Nous incitons un groupe de jeunes ouvriers du bâtiment à participer à la réalisation du second œuvre de leur projet d’habitat au Nord de l’Isère .En 2013 un livret sera disponible sur le site du Conseil Régional. Le Grand Lyon créera un fond d’investissement public auquel pourront postuler les groupes en formation. On sent une effervescence concernant l’habitat participatif dont l’utilité sociale apparaît de plus en plus évidente. Mixité, lien social et activités partagées, autant de moyens de faire société. Si nous tuons la capacité d’initiative et d’action des citadins, nous tuons la société … Or nous avons de plus en plus besoin de la société civile. Les habitants doivent être les acteurs et non les victimes de l’urbanisation. Nous venons de créer une chaire de l’habitat participatif dans l’université. Dans les appels à projet que nous avons lancés nous avons formulé cinq critères qui justifient le soutien d’une collectivité territoriale :

– le groupe est accompagné par une équipe d’A.M.O.

– Un maître d’ouvrage délégué est identifié

– L’accès au foncier est précisé sinon assuré

– Le cadre juridique doit être approprié et fiable

– Le financements doit être garanti par un ou plusieurs organismes financiers »

LA CHARTE DES VILLES

Les municipalités des grandes villes sont de plus souvent sollicitées par des groupes d’habitants qui sont en quête de terrains constructibles, insérés dans la ville, et dont la surface correspond à des petits projets de trois à douze logements. Ces projets n’intéressent pas les promoteurs nationaux. Ils intéressent de plus en plus les collectivités dont ils partagent les objectifs en matière d’habitat. Les groupes d’autopromotion veulent que leur habitat soit réalisé en éco construction. Ils veulent mutualiser un certain nombre d’espaces pour y développer des liens sociaux, entre eux et avec le quartier. Enfin ces groupes veulent accéder au logement dans des conditions économiques de location, de location vente ou d’accession aidée. Ils souhaitent également gérer leur habitat de façon responsable et donc économique. Certains d’entre eux prennent des dispositions pour éviter toute spéculation.

Le 24 Novembre 2011 une douzaine de villes et trois communautés urbaines signaient la charte de Grenoble après avoir créé un an plus tôt, lors d’un forum des écoquartiers organisé au Parlement Européen, un réseau national des collectivités engagées dans l’habitat participatif. Les éléments de définition de l’habitat participatif qui intéressent les collectivités sont :

– une alternative aux pratiques ordinaires de la promotion privées et du logement social

– L’association des habitants à la définition collective de leur habitat

– La nécessité d’un lien social renouvelé &d’une mixité tant intergénérationnelle qu’interculturelle

– La déclinaison d’un large éventail de formes allant de la copropriété classique à l’habitat coopératif non spéculatif

– L’apport d’une réelle valeur ajoutée à la maîtrise d’usage…avec l’objectif de qualité et de durabilité du logement

– L’intégration des valeurs écologiques et sociales plus ou moins marquées

L’objectif d’une priorisation d’échanges entre le réseau national des collectivités et le réseau national associatif vise avant tout à :

– Faciliter l’identification et l’échange…

– Respecter la diversité des démarches associatives existantes en matière d’habitat participatif

Veiller à ne pas privilégier l’une ou l’autre forme d’habitat participatif

– Mutualiser les forces et moyens pour favoriser l’émergence de formes variées d’habitat participatifs

– S’ouvrir aux professionnels actifs sur le sujet ou désireux de développer des prestations d’accompagnement des groupes…les encourager à se réunir dans le cadre d’un cercle national…

Le réseau se veut être un outil opérationnel :

– S’interrogeant sur la légitimité et la nature du soutien à apporter…et sur les niveaux d’aide publique à apporter selon les contextes et les types de projets

– Recherchant des montages opérationnels reproductibles favorisant une meilleure généralisation et stabilité des projets

– Mesurant l’intérêt de ces démarches par rapport aux baisses de coût de sortie des logements.

* Les Villes membres du réseau en 2011 sont : Rennes /Grand Lyon/ Grand Toulouse/ Toulouse/ Conseil Régional d’IDF/ Paris/ Strasbourg / Conseil Régional de Rhône Alpes/ Grenoble /Arras/ Lille/ Montreuil/ Besançon/ Saint Denis / Bordeaux. En fin 2012 le réseau réunit 30 collectivités. La charte d’orientation du réseau des collectivités s’est inspirée de l’expérience strasbourgeoise.

LA VILLE DE STRASBOURG

L’éco-logis

En 2009, un groupe de onze familles s’est inspiré de réalisations en Allemagne pour entreprendre en autopromotion la conception puis la réalisation d’un immeuble en habitat participatif. Le groupe a choisi comme architecte, Michael GIES qui a conçu les immeubles de deux baugruppen. Ces immeubles parmi les premiers à être construits dans le quartier Vauban à Fribourg, la ville pilote allemande sur les questions d’énergies renouvelables et de participation, sont très performants en matière d’économie d’énergie en énergie. En août 2012, après six années de travail, les 11 familles s’installaient dans un immeuble à ossature bois de deux étages + l’étage de deux duplex.

La politique de la ville

Le projet « Ecologis » a fait beaucoup parlé de lui dans la ville . L’adjoint à l’urbanisme est un vert qui convainc la Municipalité de lancer, en Juin 2009, un premier appel à projets intitulé :

« 10 TERRAINS POUR 10 IMMEUBLES DURABLES ». Le Sénateur Maire, Roland Ries, rédige l’éditorial de la plaquette de présentation de ce projet : « L’autopromotion, c’est en effet un peu se réapproprier la construction de son logement et donner forme à de nouveaux modes de vivre ensemble dans la ville…Je souhaite que cet exemple puisse désormais essaimer et être porteur d’un nouvel esprit d’urbanité, qui sait intégrer écologie et humanité, en relevant les défis du présent, tout en préservant les ressources pour les générations futures »..

Dix terrains

Le CAUE du Bas Rhin (Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement) voulait, de son côté, inciter les jeunes architectes strasbourgeois à faire preuve d’innovation architecturale en matière de conception d’immeuble collectif pour renouveler les modèles standardisés de la promotion immobilière dominante. La municipalité sollicitée à la fois par le CAUE et des groupes d’habitants auto entrepreneurs en quête de terrains, a décidé de concilier demande d’habitat participatif et exigence de qualité architecturale. La ville a demandé aux architectes et aux habitants de concevoir ensemble des projets sur dix petits terrains en « dents creuses » de 130 à 1600 m2 dont elle est propriétaire, situés pour la plupart d’entre eux en hyper-centre. Son appel s’est effectué en deux phases ; La ville a demandé aux candidats au logement de former des groupes, de choisir un des terrains proposés, et de concevoir avec l’architecte de leur choix une esquisse architecturale de qualité. 17 groupes se sont portés candidats sur 7 terrains, trois terrains n’ayant fait l’objet d’aucune proposition en adéquation avec le cahier des charges.

Cinq projets retenus

Ce premier appel s’est déroulé en deux phases ; Lors de la première il était demandé aux candidats de choisir une implantation, de définir un projet de vie et de fournir une esquisse du projet architectural. Les cinq projets retenus au terme d’une audition, en janvier 2010, ont été ensuite présentés aux conseils de quartier concernés en Automne 2010. Les permis de construire ont été attribués en hiver 2011. Chacun d’eux fait preuve d’une grande qualité architecturale tant en ce qui concerne son adéquation aux attentes des habitants qu’en ce qui concerne les qualités d’insertion urbaine. En 2012 le premier chantier est ouvert, celui de Greenobyl 002; Ce très beau projet vêtu de bardeaux en bois regroupe 4 logements, un atelier galerie, une salle commune et une toiture constituée d’une serre partagée. Le projet “Le gros poisson” regroupe sur cinq niveaux, 2 logements, un atelier d’architecture, un hall d’exposition, une salle de réunion et un potager sur le toit. Le ”Making Hof” rassemble 8 logements dont 2 logements sociaux, un gîte urbain et des locaux communs. Au rez-de-chaussée Le projet dégage un espace commun affecté à une terrasse à l’ombre d’un noyer préexistant et à une bande de jardins potagers. Construit sur deux niveaux ce projet adopte la typologie des maisons de ville avec des distributions intérieures identiques, ce qui est un paradoxe en matière de participation. Les deux autres projets ont été abandonnés depuis leur sélection, notamment à cause d’un manque avéré de faisabilité financière.

Un deuxième appel, en Novembre 2011

La ville a lancé un deuxième appel sur 7 autres terrains. L’élaboration des projets s’est déroulée en trois étapes de 5 mois chacune. La première est celle de la constitution du dossier de candidature sélectionné suivant cinq critères : la présentation du groupe, le projet de vie, la stratégie d’organisation, le préprogramme envisagé, la solidité financière du projet et la cohésion du groupe. Il n’est donc pas demandé d’esquisse architecturale à ce stade, celle-ci viendra plus tard. La deuxième est celle de la définition d’un programme et de sa faisabilité financière .La troisième et dernière phase est celle du travail sur le projet architectural jusqu’au dossier de permis de construire. Lors du premier appel à projet, les organisateurs ont constaté que les groupes avaient remis des programmes assez flous, ce qui avait obligé les architectes à revenir sur la programmation pour la préciser. Dans le deuxième appel à projet la ville a imposé aux groupes de faire appel, en deuxième phase, à une mission d’Assistance à la Maîtrise d’ouvrage ( A.M.O.) dont le coût est cofinancé par la ville qui en subventionne la moitié. Quatre lauréats ont été retenus pour la réalisation : Les Melting Potes ; Les Urbanhôtes ; les Porcs Epics ; L’Ecolkhoze.

Pour ce deuxième appel à projets, la ville s’est ,de plus, fait accompagnée par l’association Eco-Quartier avec laquelle elle a signé une convention qui porte sur trois missions : L’association participe à la campagne d’information : le témoignage de ceux qui ont vécu l’expérience d’un habitat groupé est précieux. Il donne plus de crédibilité à la proposition municipale. L’association est aussi chargée de gérer le site internet où les candidats à l’habitat participatif se manifestent. Ce suivi permet une meilleure répartition des groupes sur les différents terrains proposés par la mairie. Un groupe a plus de chance de succès s’il vise un terrain qui n’a pas été demandé que s’il s’ajoute à trois ou quatre groupes convoitant le même terrain. Ces candidats sont invités à participer à des ateliers de sensibilisation animés par l’association Ecoquartier et portant sur les questions financières, architecturales, juridiques et sur les modes de décision dans les groupes. Les candidats isolés ont ainsi l’occasion de se joindre à un groupe en formation. Pour finir l’ association Ecoquartier, a également eu une mission d’ingénierie sociale aux différentes étapes du développement des projets. Par contre, faisant partie du monde associatif, elle refuse de jouer un rôle d’assistant à maîtrise d’ouvrage qui relève du secteur professionnel.

De son côté, la ville a créé une mission d’accompagnement des projets au sein de ses services techniques. Une personne, Alain Kuntzmann, est chargée du développement de l’habitat participatif sur le territoire de la Ville et de son Agglomération. Une deuxième personne, Pierre Zimmermann, est chargée de la coordination générale du réseau des collectivités territoriales qui souscrivent à la Charte de l’Habitat Participatif signée à Grenoble. Il organise des rencontres bisannuelles qui tournent dans les grandes villes françaises, après Strasbourg, Grenoble, Montreuil, Rennes, Lille et Paris en 2013. Ce réseau est parti du forum des écoquartiers qui a eu lieu, en fin 2010, au Parlement européen et durant lequel une journée avait été consacrée à l’habitat participatif.

Un guide de l’autopromotion

Dans le deuxième appel à projets la ville a fourni un guide de l’habitat participatif et un cahier des charges qui encadre les dossiers de candidature. Ceux-ci doivent répondre à un questionnaire précis: Quelles sont les valeurs sociales exprimées dans la charte et les catégories sociales présentes dans le projet ? Comment est organisée la prise de décision à l’intérieur du groupe ? Comment se répartissent les responsabilités entre habitants de la conception à la gestion de l’immeuble ? Le groupe doit décrire le phasage des différentes étapes de la conception à la bonne fin d’achèvement du projet. Il doit indiquer quel est le montage juridico-financier du projet sachant que le choix de la structure juridique laissé par la ville se limite à deux alternatives : la SCIA (Société civile immobilière d’attribution) ou la SCCV ( société coopérative de construction-vente). Comment est gérée et où se situe la frontière entre l’espace individuel et l’espace collectif ? Il est également demandé au groupe candidat de formuler une charte qui indique ses objectifs et son mode de fonctionnement. Cette charte protégera le groupe des risques d’abandon de ses objectifs au fil du temps, ne serait-ce qu’au moment où de nouveaux habitants remplaceront les premiers habitants, les primoarrivants. Alors que dans son premier appel à projet la Ville demandait une esquisse architecturale, dans le deuxième appel cette demande a été abandonnée car elle obligeait les groupes à rémunérer l’architecte avant d’être assurée d’obtenir un terrain. Sur les 15 projets candidats, 4 projets seulement ont été retenus. Les Permis de construire seront délivrés d’ici l’été 2013. Le chantier du projet le plus avancé, “Melting Potes” démarre en fin 2013, début 2014

Un troisième appel, en 2013

Ni le premier ni le deuxième appel d’offre ne font appel à des bailleurs. Aussi la ville a-t-elle voulu réserver ce troisième appel à des opérateurs sociaux. En Alsace il n’existe pas de montage juridique en coopérative d’habitants. La ville s’est donc adressée aux opérateurs HLM intéressés. Avec eux, trois projets de 9 à 15 logements en accession aidée sont en cours de montage. La ville travaille également avec un opérateur capable de mener un projet en location sociale. Un projet mixte associant accession et location est envisagé avec un promoteur « alternatif » nommé Terra cités. D’autres projets vont se faire avec la SERS dans les écoquartiers que la société d’économie mixte met en place dans l’Agglomération strasbourgeoise. La SERS a retenu le cahier des charges adopté lors du deuxième appel : Il s’agit d’un habitat qui s’adresse à des familles dont le projet portera sur la résidence principale, avec interdiction de spéculation. Durant les cinq premières années, le logement ne pourra donc pas être vendu sauf en cas de force majeure (mutation professionnelle, divorce ou décès). Le prix de revente est alors fixé à partir du coût d’origine augmenté du seul indice du coût de la vie. Les candidats au logement qui s’adressent à la SERS doivent remplir le même questionnaire que celui de la ville. Les terrains commercialisés par la SERS ont moins de contraintes urbanistiques que des dents creuses en hypercentre.

On peut se demander si les groupes trouvent facilement un accompagnateur dans un domaine aussi nouveau. Il existe à Strasbourg plusieurs équipes de programmateurs. La Ville a demandé au CAUE du Bas Rhin de mettre en place avec ces AMO, l’ordre des architectes et l’association Eco Quartier une charte dédiée aux professionnels de la construction. Cette charte attire l’attention des professionnels sur les spécificités exigées dans le cadre d’un chantier d’habitat participatif. La Ville ne souhaitait pas que la mission d’AMO et de la Maitrise d’Oeuvre soit réalisées par un même professionnel, sur une même opération. Ce qui a fait l’objet de longues discussions ».A terme cette charte devrait également être étendue et proposée à d’autres acteurs professionnels du développement des projets participatifs comme les banquières et les notaires.

LA VILLE DE LILLE

En Juillet 2011 la ville de Lille lance un appel à projet pour cinq terrains.

« Construire des logements en grand nombre pour tous nécessite de faire appel majoritairement aux professionnels du logement que sont les promoteurs et les bailleurs sociaux. Pour autant, la ville de Lille souhaite également favoriser le développement d’initiatives de collectifs d’habitants. C’est forte de cette ambition de mixité sociale et de mieux vivre ensemble que la ville de Lille souhaite, aux cotés des aménageurs , développer des projets d’un nouveau genre qui associent pleinement des groupes d’habitants à la construction de leur ville : L’habitat participatif, aussi parfois appelé autopromotion….l’habitat participatif est une façon d’habiter dans tous les cas plus solidaire et plus conviviale, souvent plus qualitative, parfois plus économique et en tous les cas plus durable, de fabriquer la ville et un voisinage convivial et harmonieux ». La ville propose cinq terrains destinés à accueillir en tout une quarantaine de logements répartis en opérations de 3 à 12 logements. Celui du quartier Wazemmes par exemple est situé entre la mairie de quartier et la station de métro. Deux lots positionnés en vis à vis se situent dans la ZAC d’Arras-Europe, dans un secteur de renouvellement urbain. Enfin deux autres lots sont situés dans le quartier des Bois blancs, en bordure de la ZAC de la Haute Deule.

– En octobre 2011 la ville lance un appel aux groupes constitués en recherche de terrain, et aux professionnels intéressés.

– De la mi-Janvier au mois de Mai 2012 se déroule la campagne d’information en direction de toute personne souhaitant participer à un projet d’habitat participatif. Les demandes individuelles isolées se sont manifestées à cette occasion. Au même moment la ville a organisé cinq ateliers de sensibilisation auxquels de vingt à cinquante personnes ont participé. Deux ateliers sur l’architecture et l’urbanisme ont été organisés avec le CAUE. Bruno Parasote du groupe Ecologis a animé un atelier généraliste. Des juristes ont animé deux ateliers sur le montage juridique. Un atelier a été consacré aux coopératives. « Ces temps d’échanges avec des personnes impliquées dans des projets d’habitat participatif sont aussi des moments privilégiés de constitution ou consolidation des groupes de candidats ». La ville a diffusé, auprès des pré-candidats, la liste de toutes les personnes ayant répondu à son appel.

– Les équipes se constituent librement ou suite à la mise en relation de candidats individuels. Elles peuvent ou non se faire accompagner par un professionnel ( Association, AMO, architecte, bailleur, coopérative etc…)

– Elles définissent un projet commun sur l’un des terrains de leur choix

– Elles rédigent un dossier où elles expliquent leur projet, la méthode qu’elles envisagent ( montage financier et juridique), les moyens qu’elles peuvent réellement y consacrer ( apport personnel, prêts…) et leurs éventuels partenaires, qu’il s’agisse d’un opérateur social ou d’une aide à la maîtrise d’ouvrage ( AMO)..

– La ville reçoit les projets jusqu’en Mai 2012.

– De Mai à Juillet 2012 ont lieu les auditions et le choix des équipes. Une dizaine de groupes dont trois équipes de professionnels ont postulé. Il s’agissait de professionnels qui s’engageaient à mener un projet participatif.

Deux premiers projets ont été retenus pour le quartier des Bois Blancs, l’un d’environ 6 logements en loca-accession (secteur Saint Charles), l’autre de 12 logements (Quai de l’Ouest) , le long du canal de la Deule. Les futurs habitants du deuxième projet ont fait appel à un bailleur, de façon à faire cohabiter trois modes d’accès au logement différents : l’accession libre, l’accession aidée et la location sociale. Le jury a été sensible à cette recherche de mixité.

L’hypothèse d’un bail emphytéotique est à l’étude.

Concernant le site de la ZAC Arras-Europe et les deux sites qui sont en vis à vis, Un groupe constitué s’est désisté et recherche un terrain plus périphérique. L’autre candidat est une jeune équipe de maîtrise d’œuvre qui se spécialise dans la conduite de projets participatifs. CPA-CPC a fait ses premières armes à Montreuil en réalisant un immeuble nommé DIWAN. Pour finaliser son projet de petit immeuble, CPA-CPS sont en attente de réunir les futurs habitants.

Enfin les trois maisons anciennes situées au centre du quartier Wazemmes font l’objet d’une discussion pour savoir s’il est plus économique de démolir pour reconstruire ou de réhabiliter les maisons existantes, sachant que toute nouvelle construction serait astreinte à une réglementation plus contraignante. Le Jury est en attente d’une décision des trois familles intéressées. L’AMO et l’architecte auxquels elles ont fait appel finalisent une étude de faisabilité.

La période qui va de l’été à l’automne 2012 est consacrée au montage précis des projets : montage juridico-financier puis projet architectural. La ville travaille avec les équipes pour la mise au point des projets immobiliers. Dès son appel à projet la ville a bien précisé qu’elle ne réservait pas les terrains. Lorsque le jury ne retient pas de projet lauréat pour l’un des terrains proposés, la ville en récupère l’usage.

– Les terrains seront vendus après validation des projets. Si le projet n’est pas validé, une équipe suppléante sera désignée.

Cet échéancier ne s’éloigne guère de celui d’une opération immobilière « normale » mais il est réparti différemment. La phase de programmation participative est plus longue mais la phase de commercialisation est supprimée puisque les futurs habitants sont connus au plus tard à la fin de la programmation. A Lille l’échéancier s’étale sur quatre ans dont une année pour le choix des groupes et de leurs accompagnateurs. Dans l’immobilier marchand c’est la phase de commercialisation qui risque de durer plus longtemps et de coûter cher.

– Octobre-Novembre 2011 : Lancement de la campagne d’information

– Mi-Janvier 2012 ateliers de sensibilisation

– Mai 2012 réception des dossiers

– Eté 2012, auditions et choix des équipes. Dans les cas en attente le jury a été différé.

– Automne 2012 – Automne 2013 conception architecturale, montage juridique et financier

– Printemps 2014 : ouverture des premiers chantiers.

La ville de Lille s’est donné comme leitmotiv : Se poser les bonnes questions avant de sauter sur les réponses.

Les nouvelles ZAC sont dorénavant toutes aménagées sur la base des principes de l’écoquartier, à Lille comme dans la plupart des villes françaises. Dans la perspective du développement durable qui est institutionnellement acquise, les aménageurs auxquels les villes délèguent la maîtrise d’ouvrage ( Société d’économie mixte) ont, eux aussi, des raisons particulières de s’intéresser à l’habitat participatif. Par exemple, un agent de la SERM, à Montpellier et à propos de l’écoquartier des Grisettes dont la construction est en cours, déclarait : « Nous comptons sur les deux groupes d’habitat participatif que nous intégrons à la ZAC pour donner une nouvelle dynamique à un secteur d’activité plus soucieux de rentabilité que de qualité de vie ».

L’autopromotion en ville

 

Dans le dernier chapitre du livre sont présentés trois réalisations qui illustrent l’élargissement en cours du choix du mode d’accès à l’habitat participatif. Le Grand Portail a bénéficié d’un cadre institutionnel favorable. Le projet a été lancé par la municipalité de Nanterre avec l’accord de l’Etablissement public d’aménagement de la Seine-Arche .La programmation du projet avec quinze familles d’accédants aidés s’est parfaitement bien déroulée. C’est au stade du chantier que le projet a déraillé. Les professionnels, architectes, entreprises, maitre d’ouvrage, n’ont pas su gérer le chantier, mettant financièrement en danger les familles modestes qui leur avaient fait confiance. Tous ces spécialistes se renvoient la balle. Après des reports successifs de délais, les habitants vont s’installer cet été 2014 …sauf nouvel imprévu et après cinq ans de mobilisation. Cette attente est comparable mais néanmoins inférieure à celle qu’ont connue les premiers candidats du Village Vertical, une opération menée par une poignée de précurseurs qui s’appuyaient sur la seule vie associative au départ, en 2005. Les habitants du Village Vertical ont emménagé en Septembre 2013, à Villeurbanne. L’association Habicoop a accompagné ce groupe de locataires jusqu’à ce qu’un bailleur social, la Coopérative Rhône-Alpes Habitat, réussisse à monter un programme mixte associant les dix familles de locataires du « Jardin de Jules » à 24 logements en accession et quatre studios de jeunes travailleurs.

Le chantier du projet K’Hutte, à Strasbourg, dans l’écoquartier Kronenburg s’est ouvert en février 2014, après une saga professionnelle qui a été le prix à payer par Bertrand Barrère pour former une équipe professionnelle aguerrie et engagée. L’appel aux habitants a porté ses fruits dès lors que les conditions matérielles s’ avéraient fiables . Cette nouvelle forme de promotion immobilière participative se retrouve à Montpellier avec le projet Mascobato auquel le promoteur Promologis est venu prêter main forte, ou avec l’AERA à Toulouse engagé dans une concertation à grande échelle avec les bailleurs sociaux . A terme, tôt ou tard, un nouveau secteur immobilier se développera en faveur de l’habitat participatif.

L’habitat participatif et l’écoquartier, l’exemple des Capuçins à Angers

A Angers, les deux projets d’autopromotion engagés dans l’écoquartier des Capuçins sont révélateurs de l’évolution actuelle des procédures de maîtrise d’ouvrage partagées qui se mettent en place : Pour la réussite de son projet, le groupe d’autopromotion est paradoxalement prêt à coopérer avec un promoteur local capable de fiabiliser son projet.

EQA, à l’origine le groupe qui s’était baptisé « Ecoquartier d’Anjou », a donné naissance à l’ « Ecoquartier des Près ». A l’initiative d’une annonce dans la presse en 2004, un noyau d’une dizaine de personnes s’est rassemblé pour élabores des projets d’habitats écologiques sur la région d’Angers. Ce groupe d’origine, baptisé EQA, s’est scindé en plusieurs projets, les uns souhaitant plutôt habiter à la campagne, et d’autres, plus près de la ville. C’est ainsi que sept familles se sont réunies pour définir leur futur habitat sur un terrain mis à leur disposition par la SARA sur le Plateau des Capucins à Angers. L’association « Ecoquartier les Prés » était créée. Pour contourner la difficulté de l’auto-promotion, l’association Ecoquartier des Prés a confié la maitrise d’ouvrage de 23 logements en accession au Val de Loire en juin 2008. Ce bailleur social a signé une convention de partenariat avec l’association qui participe à toutes les décisions. Simultanément, ils décident en commun de juxtaposer à ces logements une quarantaine d’appartements locatifs sociaux et obtiennent ainsi une mixité sociale…

Les premiers quarante et un locataires se sont installés dès Juin 2012 sur un des îlots du quartier des Capucins. L’autre partie du projet est en cours de construction sur le même site et sera livrée en Juin 2013. Ce deuxième ensemble porte sur 23 logements dont 16 en accession et 7 en location. Ces logements en location seront vendus ultérieurement par le Val de Loire. Le groupe de départ n’occupe qu’une partie des logements et recherche des futurs voisins. Actuellement se côtoient, entre autres, un célibataire, un couple avec bientôt trois enfants, quelques retraités et quelques couples en fin d’exercice professionnel. Le bâtiment du Sud n’a qu’un étage pour ne pas faire d’ombre à celui du Nord de quatre niveaux. Au rez-de-chaussée, un espace commun de 70 m2 se répartit entre une buanderie prévue pour plusieurs machines à laver et une salle de réunion divisible à terme pour aménager un atelier de bricolage.

Le projet d’Ecoquartier des Prés s’est implanté le long d’un espace libre naturalisé en forme de lanière qui traverse la ZAC des Capucins. Il respecte les performances exigées dans le cahier des charges de cette vaste zone, notamment les critères énergétiques de bâtiment à basse consommation d’énergie. Une chaufferie à granulats bois assure le chauffage de l’ensemble des 64 logements ainsi que l’eau chaude sanitaire. Les façades Sud et Nord sont en ossature bois avec une isolation en laine de bois. Les pignons Est et Ouest sont en béton pour donner de l’inertie au bâtiment et sont isolés par l’extérieur. Les menuiseries mixtes bois-métal sont fabriquées à Clisson, dans la région (bois intérieur et métal à l’extérieur). Les logements sont tous traversant. Pour la conception, le Val de Loire a accepté la proposition du groupe des futurs habitants en faisant appel au cabinet d’architecture « Matières d’espaces ». Madame Lhuillier, l’architecte, est accompagnée d’un thermicien et d’un architecte associé pour suivre le chantier.

– Dans le premier projet de projet de 41 logements locatifs, les habitants ont-ils participé à la conception de leur logement ? « Non, les logements HLM sont attribués par une commission départementale indépendante 3 mois avant la réception du chantier. Il n’était donc pas possible de connaitre les futurs locataires dès la conception ».

– Quelles ont été les motivations de base de Denis Héroguel, vous même, lorsque vous avez lancé le projet ? « Après le départ de nos trois enfants, nous trouvions notre maison trop vide et difficile à chauffer. L’idée d’une nouvelle habitation plus adaptée a vite fait son chemin, avec l’espoir de mieux respecter l’environnement et de vivre plus en harmonie avec nos voisins. Les trois critères principaux ont vite été définis au départ du groupe : Consommer le moins possible d’énergie fossile en privilégiant la construction bioclimatique, respecter notre santé en pariant sur des matériaux sains et favoriser les liens entre les habitants ».

L’écoconstruction

Les groupes d’autopromotion de la première décennie du vingt et unième millénaire ont fait de l’écoconstruction leur cible principale et revendiquent leur intégration en centre ville. En arrière plan c’est du développement durable et de ses quatre piliers, environnemental, sociétal, économique et culturel, dont il s’agit. Certes un certain nombre de groupes d’habitat autogéré des années quatre vingt avaient déjà intégré quelques éléments de l’architecture bioclimatique préconisés par une avant-garde de professionnels mais aussi et surtout spontanément revendiqués par les habitants soucieux d’orienter leur projet au Sud ou de cultiver leur jardins. A partir de 2005-2010 un passage de la sensibilité environnementale à une prise de conscience planétaire s’opère. Les groupes d’autopromotion partent à la conquête de la ville pour la transformer, au moins symboliquement dans un premier temps. L’exemple le plus illustre est celui du groupe strasbourgeois ECOLOLOGIS construit en 2009 et 2010 par une douzaine de familles, un groupe qui a impulsé une dynamique municipale spécifique développée page 145. Sur la quinzaine de réalisations que présente le récent et beau livre de Pascal Greboval « Vivre en habitat participatif » aux éditions Alternative , plus d’un tiers perpétuent la tradition du MHGA ( Mouvement de l’habitat groupé autogéré). Le livre « Habitat Groupé Participatif d’Yves Connan, aux éditions Ouest-France, présente, entre autres, le groupe ÉCOLLINE, dit la Belle de Saint Diè, qui construit en bois à la lisère de la forêt est devenu un véritable centre de formation où les initiateurs de nouveaux groupes viennent s’initier aux techniques de l’autoconstruction « durable » en bois et en paille.

« Construire un habitat à la fois en autopromotion et en autoconstruction était réputé impossible. C’est la raison pour laquelle nous avons entrepris notre projet » se plaît à dire Anne Burgeot.

Dans les années 1970, les apôtres de l’art urbain voulaient abattre les arbres de la place des Vosges de façon à mettre en valeur le patrimoine historique du centre ville . Désormais les nouvelles générations imaginent de multiplier les jardins potagers dans les moindres espaces libres subsistant en pleine ville, et de végétaliser les toits et les murs des grandes métropoles

( Les Nouveaux Paris, exposition du pavillon de l’Arsenal, Nicolas Michelin, Mars 2005).

Ce retour de la nature en ville n’empêche pas la perpétuation de nouveaux groupes d’habitat participatifs en banlieue et en milieu rural.

REGAIN

Chantal Ollivault se rappelle d’un week-end de Février 2007 où elle a décidé d’habiter dans un immeuble et d’y vieillir en toute sérénité dans un voisinage convivial et solidaire. Après avoir accompagner les derniers jours d’un de ses parents, elle a réfléchi au moment où elle n’exercerait plus son métier d’infirmière. Le lundi suivant elle prenait contact avec des professionnels de l’habitat pour évaluer la faisabilité de son projet. En 2008 elle avait réuni quatre autres familles. En début 2013 le groupe rassemble seize familles. Au fur et à mesure de sa formation, le groupe qui se veut multigénérationnel, a veillé à préserver un équilibre entre les couples de soixante ans ou plus et les couples avec de jeunes enfants. En 2012 les architectes de l’agence GOA obtiennent le permis de construire pour un immeuble de 29 logements situé en plein cœur de l’écoquartier des Capuçins, à quelques dizaines de mètres d’une station du futur tramway. Le chantier s’ouvre au printemps 2013. Plusieurs hypothèses sont envisagées : Si les douze ou treize familles manquantes ne prennent pas le train en marche au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le groupe fera appel à un opérateur ; Quoiqu’il en soit, le groupe d’autopromotion actuel qui s’est constitué en Société civile immobilière gardera son autonomie.

L’immeuble de sept niveaux intègre 250 m2 de locaux communs, soit 14% de la surface habitée, qui se répartissent entre une salle polyvalente de 100 m2, une salle de gymnastique équipée d’un spa, un salon qui se prolonge par une terrasse de 250 m2 au quatrième étage, trois chambres d’amis et un atelier de bricolage. La salle polyvalente sera valorisée par des activités socioculturelles: exposition, activités périscolaires, cours de gymnastiques etc. Au rez-de-chaussée un espace de 90 m2 permettra d’accueillir un ostéopathe. En Février 2013 on saura qui paie la construction de ce local commercial. L’armée est présente à Angers. Elle cherche à loger son personnel. Mais elle hésite à faire construire un logement dans le projet. En général elle préfère louer. Dans le programme il est prévu de loger deux trisomiques et un aveugle. L’aménageur, la SARA, a consenti une baisse notable de la charte foncière pour soutenir la réalisation du projet REGAIN. L’association Regain a confié à Stéphane Singer la mission de réunir une douzaine d’habitants manquants et de boucler le montage financier du projet. Cette mission s’arrêtera dès qu’un bailleur social s’engagera dans le projet.

.Chantal Ollivault est sur le point de convaincre la municipalité d’Angers d’accueillir dans leur ville les prochaines rencontres nationales de l’Habitat Participatif. Cette manifestation pourrait permettre de trouver les dernières familles.

Aux dernières nouvelles les rencontres nationales de l’Habitat participatif ont été repoussées en 2014 ou plus et le projet Regain a dû être abandonné faute d’un nombre suffisant de candidats et faute d’un opérateur assez entreprenant. La prochaine promulgation de la loi ALUR permettra-t-elle d’éviter ce genre de fiasco ? Le remarquable projet REGAIN est resté malheureusement en stand by à Angers. Est-il trop ambitieux ? Avis aux maîtres d’ouvrage nationaux : Pourquoi ne pas tenter cette aventure ? REGAIN pourrait être un remarquable projet emblématique pour ce nouveau et prochain type de logement qu’est l’habitat participatif.

Je remercie Gaspard D’Allens, François Desrues et Pierre Yves Jan pour leur contribution à l’exposé et à la compréhension de la loi ALUR dans le dernier paragraphe du livre, de la page 224 à la page 237. 

Du MHGA à la coordin’action

 

Le MHGA créé en 1977 est rebaptisé Ecohabitat Groupé en Novembre 2009 lors du 9 ème forum de l’habitat groupé, en mairie de Montreuil. En août 2005 Yves Delagausie m’invite à intervenir dans le cadre de l’université d’été des urbanistes français qui a lieu à Montpellier. Il m’avait demandé de parler de mon étude sur les écoquartiers européens aux quels j’ai consacré un chapitre du livre : « Voyages dans les villes durables »aux éditions APOGÉE. Dans l’atelier N°7 je commente des images des premiers écoquartiers européens. Il n’existait alors aucun projet d’écoquartier en cours de réalisation, en France. En Novembre 2007, je croisais Yves lors du 7ème Forum Régional pour l’économie sociale et solidaire de Toulouse où il avait la confirmation de ce que je lui avais dit, deux ans auparavant : L’enjeu écologique est devenu l’objectif structurant des nouveaux groupes d’autopromotion. Nous ne comprenions ni par qui avaient été organisées cette 2ème rencontre nationale des coopératives d’habitat, ni pourquoi la Fédération des coopératives d’HLM en était absente. Nous nous demandions comment Bertille D’Arragon, la permanente d’Habicoop, une jeune étudiante embauchée par l’Union régionale des sociétés coopératives de la région Rhône Alpes sur un simple poste de stagiaire, avait-elle pu provoquer et animer un tel rassemblement de plusieurs centaines de personnes. Yves était assez perturbé par ce forum, un des premiers dont il n’avait pas été l’organisateur et auquel il reprochait d’occulter l’aspect social de l’habitat coopératif au profit de l’approche écologique ; Quoiqu’il en soit nous étions tous deux impressionnés par le nombre et la vitalité des participants. Nous assistions à une renaissance de ce qui avait été le mouvement autogestionnaire et ce qui s’affichait comme étant coopératif ET écologique. Je n’ai donc pas été étonné d’apprendre que le MHGA entamait, en 2009 et sous l’impulsion d’Yves, une seconde vie en tant qu’Eco habitat groupé. Plus qu’étonné, fâché car j’avais eu un autre réflexe : celui de m’intéresser au nouveau mouvement dit de l’Autopromotion plutôt que de vouloir raviver un mouvement qui , selon moi, avait fait sa vie. L’idée de me retrouver dans un club de retraités de l’habitat autogéré me déplaisait. Au risque de me contredire, quelques années plus tard, j’étais bien content de retrouver des amis des années quatre vingt. Content aussi qu’en 2013-14 des associations régionales de l’habitat participatif se mettent en place sur le principe d’un regroupement de toutes les appellations d’origine. Au temps du centralisme se substituait le temps du fédéralisme.

En Avril 2008 Yves adresse un mail à Alain His (groupe de Meudon le Val) : Cher Alain…Il y a effectivement en ce moment un grouillement d’initiatives sur et hors de la toile, de gens qui veulent rassembler, accompagner, coordonner, etc… Il est difficile de savoir sur quelle expérience ça repose et surtout combien de véritables projets en résultent. La demande est certaine. La réponse l’est moins. Il me semble qu’il serait temps de donner du poids à ce nouveau printemps de l’habitat groupé, complété évidemment par les objectifs écologiques, en partant des groupes qui ont réellement l’expérience du projet, de sa réalisation et de sa gestion, et en y associant les groupes en projet. Eco Habitat Groupé donc ; capitalisant notamment les réalisations dans l’habitat social des années 80ainsi que celles d’avant et d’après, qui n’ont pas une mince importance dans la construction d’un rapport de force. Les deux questions difficiles de ce mode d’accès à l’habitat : la formation d’un groupe de projet réaliste et l’accès au foncier à un prix raisonnable (dans un environnement dominé par les promoteurs et les pavillonneurs). Pour prendre en compte ces deux objectifs difficiles, je crois qu’il faut rechercher des alliances au niveau politique, notamment avec les élus des municipalités. La charte que nous avons adopté à Montpellier me semble assez bien intégrer et exprimer clairement des différentes composantes de ce mode d’accès à l’habitat et cette volonté d’intégration dans la vie de la cité…Nous sommes en train de finaliser la phase programmation d’un projet d’une douzaine de logements à Castries, dans la périphérie de Montpellier. L’intégration des plans de logements dans le plan d’ensemble est faite. Il reste à préciser les différents dispositifs permettant d’atteindre les objectifs écologiques : consommation d’énergie limitée à 50 Kw/H :m2/an, modalités de captage des énergies renouvelables, confort d’été, récupération des eaux de pluies…courant Mai 2008, la définition précise du programme sera arrêtée. Il en résultera notamment un ensemble de documents permettant de présenter simplement et clairement la méthode et les outils de programmation urbaine qui doivent être utilisés pour prendre en compte les demandes individuelles et collectives des habitants et de leurs élus. A partir de là je vais commencer, en Languedoc-Roussillon, le travail de rencontre avec les mairies et un certain nombre d’institutions. Je serais partant pour une nouvelle rencontre en Région parisienne, par exemple au Buisson Saint Louis…Rencontre avec ceux qui ont envie de fonder un mouvement durable, organisé par les régions, pour débattre des objectifs aussi bien que des moyens à mettre en œuvre… »

Le 15 Juin 2008, dans les locaux du Buisson Saint Louis, Yves Delagausie et Michel Broutin, le président en exercice du MHGA, organisent une rencontre des habitats groupés. Une quinzaine de réalisations, dont une partie se situe dans la mouvance du MHGA et dont d’autres plus récentes semblent avoir été utilisées pour moderniser la nouvelle image de l’EHG. Ces réalisations feront l’objet d’une plaquette pour diffusion. Un groupe d’habitat social locatif, les Naïfs, est présenté alors que les deux ensembles d’habitat social locatif du Faubourg Montmélian et d’Orsay, réalisés dans les années 80 à l’initiative du MHGA, et de son BET «  Habitat Forum » sont passés sous silence. C’est l’esthétique du collage qui l’emporte sur la réalité historique. Un nouveau mouvement naît qui partant du présent vise le futur.

En Septembre 2008 le conseil d’administration se réunit pour préparer le redémarrage du MHGA. En Octobre 2008 un forum de l’habitat groupé a lieu à Montreuil (maison de quartier Lounés Matoub). Le 8 mars 2009 le MHGA organise une assemblée générale extraordinaire pour rebaptiser le mouvement en Eco Habitat Groupé et en approuver les nouveaux statuts.

Le 3 novembre 2009 Hervé Saillet de l’association Robins des villes adresse un mail à Yves Delagausie :« Au risque de mettre les pieds dans le plat…ou de faire mon poil à gratter Robins des villes de service, après avoir reçu votre projet de fédération, est-ce qu’il ne serait pas plus judicieux d’ouvrir réellement le débat, plutôt que de faire votre réunion de proposition de Fédération juste après le forum de Montreuil et à huis clos ; Pour ceux qui ne le savent pas, vous m’avez invité à ce forum pour présenter un premier retour d’expérience sur le projet du « Grand Portail » que nous accompagnons actuellement sur l’écoquartier Hoches à Nanterre. Mon avis est que si vous ne faites pas cette démarche d’ouverture et de coopération , vous allez peut être en effet arriver à monter une fédération, et pourquoi pas puisque cela est votre bon droit, légitime et historique, personne ne vous l’enlèvera jamais…donc c’est déjà « chose acquise », me semble-t-il. La question qui intéresse tout le monde est : Qu’est-ce que votre fédération va réussir à faire de plus ? de la politique ? Votre texte ne laisse rien transparaître à ce sujet. Le risque réel est de continuer à émietter un peu plus le réseau actuel qui est plus ou moins formalisé et qui se cherche de différentes façons, soit à partir de références historiques, soit en se référant à des projets en cours. A mon humble avis si l’association Eco Habitat Groupé ne va pas au delà du constat actuel, elle ne sera qu’une fédération de plus qui ne changera rien. Les fédérations, en France, ont un rôle de représentation dans le meilleur des cas. Elles ont malheureusement tendance à se couper de la base et à confisquer la parole de ceux qu’elle doit représenter. D’où mon inquiétude. En créant une fédération vous niez l’existence de centaines de personnes qui se reconnaissent dans le réseau actuel de l’habitat groupé, un réseau dont l’existence est aussi légitime que celle de votre association. Pendant que le MHGA s’était mis en sommeil, ce réseau de l’habitat groupé était sur le terrain et se prenait des vestes. Je ne parle pas ici de l’association Habicoop qui mériterait un autre débat plus philosophique. Ne sous-estimez pas les réactions de ces réseaux qui pourraient être soit positive soit négative ».

En Novembre 2010, lors des rencontres nationales de Strasbourg, l’ensemble des associations du mouvement de l’habitat participatif créent la Coordin’action et décident de rédiger un livre blanc de l’habitat participatif dont les signataires sont : Eco Habitat Groupé ; Eco-quartier Strasbourg ; GRT Ouest (Bretagne et pays de la Loire) ; Habicoop ( Lyon) ; Les Habiles ( Grenoble) ; Habiter autrement à Besançon ; Hespère 21 ( Paris) ; Relier ; Réseau Habitat Groupé. La coordination et la rédaction du livre blanc sont confiées à l’association Eco-Quartier Strasbourg. L’habitat participatif a pour objectif de répondre à cinq enjeux d’intérêt général :

– Une dimension sociale : Générer des liens sociaux ; Apporter une réponse alternative et innovante aux difficultés d’accès au logement et à l’entretien du patrimoine ;

– Une dimension économique : Réguler les prix des marchés immobiliers, notamment par l’habitat-coopératif.
– Une dimension environnementale : Dynamiser le développement des territoires urbains et ruraux en s’appuyant sur des initiatives citoyennes ; Promouvoir un habitat durable qui intègre pleinement la dimension environnementale. Le livre blanc diffusé à partir de février 2012 est un véritable manuel du développement durable de l’habitat.

La renaissance de l’habitat participatif, au travers des réseaux internet, connaît un succès institutionnel prometteur puisqu’une nouvelle loi sur le logement va lui conférer un statut juridique qui ne devrait pas manquer de faciliter le développement de l’habitat participatif. Le discours de Cécile Duflot en journée d’ouverture des rencontres nationales de l’habitat participatif à Grenoble, en Novembre 2012 a mis du baume au cœur de ceux qui se sont battus pour réaliser leur habitat groupé autogéré. Brusquement leur statut de marginaux entêtés, débrouillards et créatifs s’est transformé en statut de précurseurs d’une troisième voie du logement futur. Dans le sillage de cette nouvelle et troisième voie, la typologie de l’habitat participatif va se diversifier. La troisième voie ouvre deux axes de développement :

– Le développement d’une maîtrise d’ouvrage et d’une maîtrise d’œuvre partagées ;

– La diversification des formes de participation.

Le développement de l’habitat participatif passera inévitablement par celui d’une participation à la carte. Cette diversification pourra se faire dans une même opération immobilière. A terme il serait souhaitable qu’un minimum de concertation puisse avoir lieu à l’échelle d’un îlot ou d’un quartier dans leur intégralité. On peut imaginer que les opérateurs d’un projet immobilier important proposeront différentes possibilités de participation pouvant aller de l’engagement militant au plan social ou écologique à de formes de participation plus encadrées et aux ambitions plus limitées. L’idéal serait de donner la possibilité aux candidats au logement de choisir la formule qu’il juge la mieux adaptée à leurs attentes et à leurs disponibilités Mais avant de spéculer sur l’avenir de l’habitat participatif, il est utile de rappeler le contexte qui explique à la fois son actuel redéploiement et les résistances qui restent à surmonter.

Pour une grande majorité de gens l’air du temps n’est pas véritablement favorable à l’habitat participatif. Ayant vu défiler chez moi , en 2013, des candidats à l’achat de ma maison située dans un groupe autogéré du début des années quatre vingt, j’ai été frappé par le retour d’une mentalité individualiste et d’une culture du repli sur soi. La maison est redevenue comme avant la révolution culturelle de 1968, une forteresse protectrice obéissant à un logique sécuritaire. On attend de la maison et de sa pelouse murée qu’elle affiche le standing espéré mais surtout qu’elle protège ses occupants de toutes les formes de crises extérieures. Le 4×4 suréquipé doté de pneus surdimensionnés affirme la surpuissance de l’engin prêt à bondir aux quatre coins du pays en cas de menace potentielle. La carrosserie de la maison emboite le pas à cette mode révélatrice. Par ailleurs toute copropriété est vécue comme une dépendance intolérable, pire, comme une atteinte à la liberté individuelle. La qualité de la lumière captée par trois façades ou la double hauteur du séjour sont certes appréciées, mais ne pèsent rien face à l’absence de clôture qui passe pour être une atteinte à la propriété alors qu’elle permet, dans une ambiance de bon voisinage ( la meilleure des sécurité), de cultiver un potager, de cueillir les cerises du verger, aux enfants de profiter de tout l’espace extérieur débarrassé des parkings relégués à l’entrée de la résidence. Et comble de légèreté, ma maison est enveloppée d’un manteau en charpente et bardage bois. Après avoir admiré l’originalité et la clarté d’une maison très ouverte sur son environnement végétal, les visiteurs posent timidement la question de l’entretien… Je leur réponds qu’en Suisse le chalet en bois s’entretient très bien des siècles durant…Rien n’y fait : Le fait de marier l’écoconstruction à l’autogestion constitue un challenge qui effraie. L’actuelle et persistante crise économique nourrit toutes les peurs. En réalité ce challenge s’inscrit dans une tradition humaniste et environnementaliste ancestrale redynamisée par les nouvelles technologies. Imperturbablement, courageusement, de nouveaux et nombreux projets d’habitat participatif se mettent en place. La médiatisation des prochaines réalisations fera passer le message. Les chantiers sont d’ores et déjà ouverts.